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¿Bolsa o Ladrillo?

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Desafortunadamente, la mayoría de ciudadanos ni siquiera se plantea la pregunta: para éstos el año es una carrera de doce vallas que, con llegar a la meta, ya es un éxito. Aún así, la pregunta es relevante y los ahorradores se la hacen en estos tiempos en que la bolsa se está arreando un castañazo de órdago.

Las ventajas que comúnmente se atribuyen a la inversión en bolsa radican en la liquidez, la transparencia, la posibilidad de diversificar, y su accesibilidad. Veámoslo:

Accesibilidad.- En efecto, para operar en bolsa no se necesitan grandes capitales: con unos cientos de euros se puede ser accionista de cualquier empresa del globo.

Diversificación.- Además, si uno no quiere poner todos los huevos en la misma cesta lo tiene fácil: basta con comprar acciones de varias empresas y,  de esta manera, diversificar el riesgo.

Transparencia.- Las empresas en las que inviertes tienen obligación de proveer de información contable completa, extensa y con alta periodicidad. Además están auditadas por firmas de prestigio y son escudriñadas por analistas de todo tipo y medios de comunicación.

Liquidez.- Por último, dispones de liquidez inmediata: puedes vender en cualquier momento.

Visto lo visto, ¿cómo queda alguien que invierta en ladrillo? ¿O es que no es oro todo lo que reluce?

Como decía antes, de las empresas cotizadas se dispone de mucha información pero… ¿es fiable? ¿Es fácil de interpretar? El 99,9% de los españoles (entre los que me incluyo) somos incapaces de entender y desenmarañar las Cuentas Anuales de cualquier cotizada. ¿Nos fiamos, pues, de los expertos? Pues, la verdad, es que cuando me acuerdo de Enron, de Astroc, de Terra o de la burbuja puntocom me pongo a temblar… Pero también cuando los expertos de los bancos de inversión modifican sobre la marcha eso que llaman “precio objetivo” y que, casualmente, siempre es a toro pasado. ¿Y del Banco de España? Muy fiable no parece, dadas sus meteduras de pata en la CAM, CCM, etc. ¿Y de los medios? Teniendo en cuenta que los que pagan su publicidad y los que financian sus operaciones suelen estar en el IBEX…

Y, además, siempre hay sorpresas. Si uno ha invertido en un banco francés pensando en los fundamentales del país de origen, y teniendo en cuenta la prudencia hipotecaria gala, tendrá la sensación de haber hecho una apuesta conservadora… hasta que se entera de que son los mayores tenedores de deuda soberana italiana, que de un día para otro nos dicen que es insostenible. Y llega la debacle.

Lo de la diversificación también tiene lo suyo. Es, en este punto, donde la bolsa se asemeja más a un casino. Funciona así: como no tengo ni idea de lo que va a pasar, voy a poner mis fichas en muchas casillas, con la esperanza de que lo que pueda perder en una apuesta lo pueda ganar en la otra y así compensar. Pero rara vez esto ocurre. Normalmente, cuando la cosa va de bajadas, todos los valores bajan –unos más que otros, está claro- y cuando va de subidas, todos suben.

Otra de las ventajas, dicen, es la rentabilidad por dividendo. Pero eso no te lo asegura nadie. Que se lo pregunten a Del Rivero. De entrada, tiene que haber un cashflow positivo y, en segundo lugar, una posibilidad cierta de poderlo utilizar para pagar dividendo. Ahora se habla mucho de la oportunidad de invertir en Telefónica por su alto dividendo pero, ¿lo mantendrá tras el toque que le ha dado Standard & Poor’s? ¿Lo mantendrá tras los malos resultados en la matriz –España-? Veremos.

Y, además, ¿qué hace que los valores se muevan? Sin duda no son las pequeñas operaciones de pequeños miles de ahorradores que entran a pecho descubierto al mercado. Son las salas de máquinas de los grandes bancos de inversión. Que ni siquiera son operadas por personas. Incluso hoy uno puede hacer fortuna descifrando los movimientos espasmódicos de compraventa de los grandes jugadores de Wall Street. Basta con darse de alta con algún intermediario oficial y, ¡hala! a jugar a cortos y largos en el intradía con los futuros del S&P o del Eurodólar. Me pongo a temblar al pensar que mi dinero, mi ahorro, queda en manos de estos tipos.

Por no hablar del freefloat. O sea, la parte del capital de la sociedad que efectivamente cotiza en libertad en bolsa; la que no está controlada por los accionistas estables. Cuanto menor es el freefloat mayor es la posibilidad de que los grandes accionistas estables muevan a su antojo el precio. Y mayor la probabilidad de palmar pasta, siempre y cuando no estés en el ajo, claro. Así que mucho cuidado con meterse en valores con poco freefloat y, por tanto, poco movimiento. El mercado continuo está plagado de éstos.

Lo de la liquidez me hace gracia. Dicen “hombre, es que el ladrillo no tiene liquidez y las acciones sí”. Las acciones tienen liquidez si vendes a lo que te marcan en la bolsa. Liquidez “condicional”, la llamaría yo. Si tengo Santander comprado a 14, o lo vendo a 5 (hoy), o no lo vendo. Valiente liquidez. Sólo tengo una oportunidad para escapar de la tiranía: una OPA.

Lo que sí que es irrefutable es lo de la accesibilidad. Para entrar en el mercado inmobiliario, como poco necesitas quince o veinte mil euros (una plaza de garaje) aunque lo habitual es entrar en productos (viviendas) de 100.000 para arriba. En bolsa puedes operar con apenas unos cientos de euros. Y no necesitas un banco que te preste (aunque lo ofrecen y conozco a más de uno pillado en bolsa que compró a crédito. Bueno, que le pregunten a Del Rivero, de nuevo). Aunque más accesible es el Euromillones (2 euros) o la tragaperras del bar si de tirar el dinero se trata.

Como vemos, lo de las acciones no es tan evidente como parece. Veamos qué pasa con el ladrillo:

Una de las cosas que me pone muy nervioso cuando compras acciones es que, una vez das la orden al del banco o cliqueas en el ordenador, ya está. Tu dinero ha dejado de ser tu dinero y lo único que tienes es un apunte contable. A lo mejor si me dieran papelitos, como se hacía antes, me quedaría más tranquilo, quien sabe. Sin embargo, un piso es otra cosa. Está ahí, existe. Lo puedo visitar, tocar, pasear y usar. Me voy un mes, vuelvo y sigue estando en su sitio. No sé si valdrá más o menos, pero ahí está.

Para comprarlo me puedo informar de manera muy detallada: ubicación, comunicaciones, vecindario, etc. Puedo comprobar la oferta por la zona, a cuánto se alquilan, lo que me va a costar el IBI, la comunidad. Incluso puedo contratar o llamar a un amigo arquitecto para que le eche un vistazo. El nivel de transparencia e información que puedo adquirir sobre el piso es mucho mayor que el que puedo obtener de la vida de una empresa.

A nivel de pequeño inversor, no sólo no es bueno diversificar en  inversiones inmobiliarias, sino que es totalmente desaconsejable. Recuerdo una reciente conversación con un amigo que lleva varios años comprando en Alemania. Me dijo que tardó bastante en darse cuenta de los pequeños matices que hacían que una calle fuera mucho más valiosa que otra que estaba a cincuenta metros. Sólo hay que comprar en la ciudad, barrio o zona que conoces muy bien. También conozco algún surfero de la burbuja que “diversificó” comprando pisos por toda España sin saber muy bien lo que hacía y ahora ha vuelto al pueblo con lo puesto.

En el mercado inmobiliario español no hay “manos largas” que manejen los precios (si bien se puede dar en pueblos pequeños o zonas muy concretas de una ciudad). Si algo tiene de bueno que éste sea un país de propietarios es, precisamente, la brutal atomización de la propiedad. No se da el problema del freefloat de la bolsa. Ahora está de moda reclamar el alquiler como forma de vida, y no me parece mal, pero la consecuencia de su éxito será, con el tiempo, que unos cuantos grupos patrimonialistas marcarán los precios.

Lo de la liquidez es una leyenda. ¿Quieres liquidez? Muy fácil: baja el precio hasta que te lluevan las ofertas. Otra cosa es que no te apetezca reconocer la pérdida en la que has podido incurrir. “Es que ahora se tarda en vender diez meses”. Lo que se tarda no es en vender, sino en reconocer el verdadero precio. ¿Y por qué obramos así? Porque pensamos que puede haber un despistado, o un interesado muy especial. De hecho, pasa: un vecino que quiere ampliar su casa, otro que quiere tener a su hijo al lado, el de la farmacia de abajo que no quiere desplazarse todos los días en coche al trabajo, etc. Porque a diferencia de las acciones, los inmuebles se caracterizan por ser absolutamente distintos, radicalmente únicos. No hay dos pisos iguales. Ubicación, altura, orientación, vistas, terrazas, garaje, calidades, entorno, etc., confieren a cada inmueble su singularidad. Y eso dificulta su valoración.

El inmueble, al igual que la acción, tiene dos maneras de rentabilizarse: por revalorización a lo largo del tiempo, o por dividendo (que en el caso del inmueble es el alquiler). Y, al igual que las acciones, puede estar bien o mal comprado. Tan pillado está el que entró en el IBEX a 14.000 como el que compró un piso en 2007.

A favor de la bolsa si diré lo siguiente: Está mucho más intervenida (que ya es decir) que el mercado inmobiliario. Como ejemplo les remito a este post de Gurusblog donde explica muy bien cuál ha sido el efecto de los programas de Quantitative Easing de la Reserva Federal. En definitiva, que las inversiones en bolsa están más protegidas ante una catástrofe por inyecciones de dinero público. En “riesgo moral” la bolsa gana. A tener en cuenta.

Concluyendo: Ladrillo sí, pero no así. El título de mi libro puede sugerir que soy un renegado del ladrillo, un escarmentado. Y lo soy, pero no de la inversión en inmuebles, sino del modo en que este mercado fue llevado al desastre por la burbuja hipotecaria del  tipo de interés variable, la amortización a 40 años y el LTV del 110%.

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comentarios
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1 Rawolf, día

El otro día, en una tertulia con amigos, les decía que me parecía una barbaridad pagar por una casa más de 20 años de alquiler (no de renta neta) y se descojonaban de mí. Alguno de ellos habían acumulado un patrimonio inmobiliario considerable y manejaban unos precios por debajo de los cuales no venderían (dicen ahora, ya veremos en un par de años) de 35-40 años de alquiler.

No se a usted, pero a mí me parece vivir en la inopia, considerando que, entre nueva y usada, deben haber en España 2 millones de viviendas vacías; que la demanda demográfica debe rondar las 200 o 250 mil viviendas año; la carencia de crédito para toda vivienda que no esté en el balance de algún banco; el hecho de que somos el país menos densamente poblado de Europa; el hecho de que la vivienda ha dejado de ser una forma de financiación del Estado y, por último, que la movilidad laboral internacional es un factor fundamental en este mundo globalizado, por lo que, en general, conviene ir ligero de equipaje.

Lo de bolsa o ladrillo, como siempre, dependerá del precio, es decir del PER; el del ladrillo me parece, a día de hoy, ilusorio, el de la bolsa empiece a ser atractivo, pero todavía hay que ver la sangre corriendo por las calles para comprar con un horizonte de 20 años.

2 fernando, día

Muy interesante la comparación. Y acertado el cometario de Rawolf.
Me pregunto últimamente es si acabará en los libros de economía e historia la forma en que los españoles disparamos el precio de nuestras viviendas entrando al mercado todos a un tiempo, ciegamente.
La vivienda en propiedad es, en mi humilde opinión, una buena cosa: por el mayor compromiso de los propietarios con su pertenencia y alrededores, el ahorro a largo plazo y muchas otras razones. Pero algo me pita en los oídos cuando se equipara un vehículo de inversión donde se pone dinero a sabiendas del riesgo contraido y con el objetivo de generar dinero, la bolsa, con la vivienda.
¿No pudiera ser que todo lo que pasa hoy comenzó cuando a la vivienda se le puso la misma etiqueta de “vehículo de inversión” que a la bolsa y otros productos financieros? ¿A especular con todo lo que tienes y mucho de lo que presumiblemente tendrás en los próximos 30 años? Eso, además de jugarte la casa en la que vives y de acabar viviendo debajo de un puente.
Las razones por las que se ha accedido a la propiedad han sido diferentes de las que se deberían considerar al acceder a vivienda. En mi humildísima opinión. Esas razones han sido una fantasía en la que era estupendo creer, tanto es así que nos engañamos a nosotros mismos. Ahora estamos despertando en el desengaño, durísimo. Lo que tiene su lado positivo: unos años duros pero que superaremos y una lección que tardará una o dos generaciones en olvidarse. Por eso creo que el que compre una vivienda debería pagar por una vivienda, que no pague más ni espere más. Así se reactivara el sector de la vivienda y relacionados y con suerte se dejará atrás para siempre el sector casino-propiedad. Creo que la propiedad no debería considerarse como un vehículo de inversión a menos que sea para alquilarla o generar ingresos de alguna manera y no va a ser un buen vehículo de inversión durante mucho, mucho tiempo.

3 Dave, día

Buen análisis, pero no me convence.

Teniendo en mente el triángulo de la inversión, el "ladrillo" tiene riesgo, mucho riesgo y nula liquidez (ni aún bajando precio puede llegar a venderse).
¿Acaso la inversión en ladrillo no tiene un apalancamiento descomunal? ¿Cuánto tarda en recuperarse una inversión en ladrillo?
En bolsa existen otros "vehículos de inversión" y sobre todo otros mercados más transparentes, o al menos eficientes, que la Bolsa española, mercados en los que también, por qué no, el pequeño ahorrador (algunos lo hacen) puede participar.
Todas las críticas que se hacen en cuanto a la información, sorpresas, diversificación o freefloat, me parecen acertadas...pero para el mercado continuo español: opaco, manipulable, ilíquido...Pero hay un mundo fuera del IBEX-35 y el mercado continuo.

En todo caso, lo que es importante es DIVERSIFICAR, pero diversificar por tipo de activos, es decir, no sólo activos en papel: esta acción de este sector, renta fija privada y pública, etc... sino también activos reales: bienes inmuebles, negocios...

4 mickmalone, día

"En el mercado inmobiliario español no hay “manos largas” que manejen los precios (si bien se puede dar en pueblos pequeños o zonas muy concretas de una ciudad). Si algo tiene de bueno que éste sea un país de propietarios es, precisamente, la brutal atomización de la propiedad. No se da el problema del freefloat de la bolsa. Ahora está de moda reclamar el alquiler como forma de vida, y no me parece mal, pero la consecuencia de su éxito será, con el tiempo, que unos cuantos grupos patrimonialistas marcarán los precios".

Por una vez, discrepo. Los precios vienen condicionados por la disponibilidad de crédito (porque la voluntad de compra permanece incomprensiblemente invariable). Los pisos valen lo que los bancos decidan. Hasta que la tasación sea ABSOLUTAMENTE INDEPENDIENTE, no como hasta ahora y probablemente en el futuro, no habrá atomización.
No entiendo por qué debe haber diferencia de conveniencia de la atomización de la oferta de venta con la de alquiler. La atomización es buena, a mi entender, en los dos mercados. Los inversores se guían por las rentas del alquiler. Esa es la burbuja que hay que pinchar. Lo demás vendrá solo. Nada relevante ha cambiado en la normativa relativa a vivienda. Los bancos simplemente están haciendo tiempo.

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