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¿Cuánto vale esta casa? (1) ¿Es el stock tan importante?

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Ayer los medios se hicieron eco del último informe de mis amigos de Foro Consultores sobre la oferta de vivienda de obra nueva en Madrid. Los titulares de la noticia: “Madrid se queda sin pisos nuevos: el stock se reduce a la mitad en cuatro años”; “El frenazo inmobiliario agotará las viviendas nuevas en varios distritos de Madrid”.

El dato objetivo que ofrece Foro es que actualmente hay por vender 5.000 viviendas en la capital frente a las 10.000 que había en 2007. Hay otro dato que, a los que estamos acostumbrados a los años buenos, seguro que nos habrá sorprendido: el tiempo medio en que tarda a venderse una promoción es de 52 meses, o sea, cuatro años y cuatro meses. Es una auténtica barbaridad. Y un coste financiero bestial que pone en riesgo la viabilidad de una promoción.

Supuesto que tengamos la licencia obtenida, construir un edificio de viviendas supone alrededor de 24 meses. En una situación normal, es tiempo más que suficiente para vender la totalidad de la promoción: un ritmo de 2 viviendas/mes para un programa de 50 viviendas. Actualmente, entregados los pisos, el promotor seguiría siendo propietario del 54% de la obra. Y tardaría casi dos años y medio más en liquidarla. Con un apalancamiento del 80%, un interés al 3%, y un coste por piso de 200.000 euros, el sobrecoste financiero sería de unos 150.000 euros: casi un piso perdido.

Esto sólo lo comento para aquellos que puedan pensar que nos estamos quedando sin viviendas y que es un buen momento para promover. Mucho cuidado con la Excel y trabajemos con hipótesis pesimistas.

Rrrring, rrrring. Llamé a uno de los que más sabe de esto en España y así discurrió la conversación:

“Hombre, José Luis, parece que tengas un sexto sentido, me llamas cuando hay cambio de ciclo.”

“A positivo, supongo.”

“Pues va a ser que no.”

“¿Y eso? La última vez que hablamos, a finales de marzo, me dijiste que enero había sido un desastre, que febrero poco más o menos, -efecto fin desgravación-, pero que en marzo se estaba recuperando la cosa…”

“Sí, sí; así fue. Pero abril ha sido otro desastre. Hemos vuelto casi a febrero. De mayo no te puedo dar datos –es muy pronto- pero tampoco va muy allá.”

“Y ¿por qué?”

“La financiación. Otra vez se ha parado. Y, además, la gente que compra pisos a bancos ya no se conforma con que les hagan una buena financiación. Ahora exigen fuertes descuentos.”

“Y ¿qué se puede hacer?”

Financiación; y bajar precios. Pero los bancos se niegan. Ya sé que me vas a decir que no bajan más porque el Banco de España no les presiona. De todas maneras supongo que, ahora a mediados de año, cuando vean que no han vendido todos los pisos presupuestados, tendrán que meter otro rejón al precio.”

(Tras comentar la noticia del informe de Foro, sigue la conversación)

“¿Y no será, dado que en algunos barrios hay demasiada poca oferta, que la gente no compra porque no encuentra lo que busca? ¿Es posible que la escasez de oferta esté influyendo en el número de ventas?

“Qué va, qué va. Entre obra nueva, pisos de bancos y segunda mano hay suficiente donde elegir. (Insisto) ¡Hombre! Ya sabemos que en Moratalaz (barrio de Madrid totalmente consolidado y sin solares) el que quiere comprar tiene que ir a segunda mano, pero eso es así ahora y lo lleva siendo desde hace un montón de años.”

Cambiando de tercio pero no de asunto, os cuento lo que un día me dijo un amigo: “El mercado inmobiliario no hay quien lo entienda: si en el mercado de los frigoríficos se instala mayor capacidad productiva hasta el punto de que la oferta sobrepasa claramente la demanda, el precio bajaría en picado. Mientras tanto, en esto de los pisos, cada año producís más y cada año el precio sube como la espuma…

Y una reflexión para el siguiente post sobre el asunto del valor de los pisos: a diferencia de lo que sucede con una cocacola, un paquete de tabaco, una tele o la compra del Mercadona, la adquisición de una vivienda te obliga, sí o sí, a contar con un socio financiero. Tu decisión de compra es sólo una parte de la decisión final.

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comentarios
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1 kiko, día

Como siempre, grandes artículos. Es una de las series que más me gusta de LD

2 Colomba, día

Supongo que las 5.000 viviendas que quedan por vender en Madrid son nuevas. ¿Alguien sabe cuántas de segunda mano hay en el mercado? Porque lo normal en las ciudadades es que la mayoría de los pisos en venta sean de segunda mano, y parece que no cuentan.

3 josé luis, día

Ahora el socio financiero no aparece, ni está ni se le espera (y creo que será así por bastante tiempo). Estoy de acuerdo con que la situación es desastrosa y lo seguirá siendo por ""años"", produciendo más caídas de precios.
No creo que falte oferta, salvo en casos puntuales.
Es diferente respecto a otros mercados de consumo directo, con productos fácilmente transportables y de pequeño precio. En el mercado inmobiliario se da un importante desfase entre demanda y promoción, lo cual genera que una vez se pone en marcha el tren (de la producción), éste se vaya cargando de vagones y acelere progresivamente, impulsado por la demanda. Dicho "tren" alcanza una inercia enorme que suele parar con un choque. Los aterrizajes suaves son demagogias políticamente "correctas" pero inútiles para quien se juega su dinero o espera que su inversión se revalorice mucho y pronto.
En este sector la producción se activa cuando la demanda crece (y siempre que la demanda crece, crecen los precios), pero el desfase que produce el lento desarrollo de la promoción inmobiliaria hace que el producto pueda llegar tarde, a un mercado incapaz ya de comprar.

4 Mageu, día

Cuando te refieres a un coste por piso de 200.000€, de que tipo de piso estamos hablando? es decir, cuantos metros cuadrados útiles, número de habitaciones.
Lo pregunto simplemente por corroborar si la información que vierten ciertos medios de comunicación es o no cierta.

Felicidades por tu blog y por libro.
Un gran trabajo

5 José Luis Ruiz Bartolomé, día

El precio es un ejemplo de un piso medio de 100 m2 construidos. Entiendo que el coste de ejecución material de un piso sin grandes pretensiones debe andar ahora por unos 800 €/m2, añádele todos los demás costes (se te puede ir hasta 1.200 €/m2) y el resto repercusión de suelo. Como te digo, es sólo un ejemplo que creo que es representativo.
Un saludi y gracias.

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