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¿De qué va Fitch?

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Cinco Días publicó ayer un interesante artículo titulado “La banca alarga siete años las hipotecas para no reconocer impagos”. Hace referencia a unas declaraciones realizadas por Juan David García, de la agencia de calificación Fitch, en la presentación de un informe de esta casa cuya conclusión es la “preocupación” por las soluciones de refinanciación a disposición de los deudores en dificultades.

Los datos de que dispone Fitch para esta aseveración, facilitados por la AHE (Asociación Hipotecaria Española) y el Banco de España, muestran que el 3,2% de las hipotecas han sido modificadas en sus condiciones de partida: un 2,3% reduciendo sus tipos de interés y un 0,9% alargando sus plazos.

A mí se me antoja una cantidad francamente pequeña dadas las circunstancias tan adversas para las familias. Teniendo en cuenta que hay un total de 15 millones de hipotecas, estaríamos hablando de que se han modificado las condiciones de algo menos de 500.000 hipotecas.

El analista de Fitch, en todo caso, no se cree las cifras facilitadas, y denuncia una práctica que se da al parecer en algunas entidades que consiste en conceder nuevos préstamos en paralelo para que los deudores con problemas puedan hacer frente al crédito original.

En primer lugar, me llama poderosamente la atención que a Fitch (ni a ninguna otra agencia) no le haya preocupado lo más mínimo la enorme cantidad de refinanciaciones que han beneficiado a las grandes compañías del sector. Sólo con las 10 promotoras más importantes o conocidas la deuda refinanciada asciende a 30.000 millones de euros.

En segundo lugar, si el saldo vivo de crédito hipotecario es de 614.000 millones de euros, y el número de préstamos vigentes en el país es de 15 millones, el saldo vivo medio por cada préstamo es de 41.000 euros. Multiplicado por 500.000 hipotecas modificadas, supone un total de 20.500 millones de euros refinanciados a particulares.

En tercer lugar, Fitch no tendría porque desconfiar de las cifras facilitadas por una razón evidente: la inmensa mayoría de las hipotecas concedidas en la burbuja ya gozaban de unos plazos de devolución demasiado largos y de unos tipos de interés demasiado bajos: no hay margen para la renegociación en infinidad de casos. Precisamente hace unos días publiqué esta tribuna en El Economista donde explicaba que era precisamente este hecho el que había impedido que la práctica que denuncia Fitch fuera más extendida.

En cuarto lugar, no sé que pretende Fitch en su lugar: ¿el colapso hipotecario? ¿La ejecución universal? Bienvenida sea la refinanciación que permita acondicionar pagos de cuotas e ingresos de las familias; y que éstas puedan mantener sus viviendas, a ser posible, hasta que los tiempos mejoren.

En quinto lugar: las refinanciaciones de particulares tienen muy poco que ver con las de las empresas. A estas últimas, además de aguantárseles las deudas el tiempo que haga falta, se les conceden importantes nuevos créditos para, se supone, reiniciar sus actividades y puedan empezar a generar cashflows positivos –aunque en muchos casos sirven para pagar despidos, nóminas de supervivientes, y poco más-. Al particular nadie le da duros a cuatro pesetas puesto que, cuando le alargan el plazo, en efecto la cuota baja, pero la suma total de las nuevas cuotas es superior. En cuanto al tipo, probablemente lo que esté sucediendo es la transformación del fijo (normalmente elevado) por uno variable. Aquí la banca tampoco pierde: el variable le garantiza su diferencial o spread pase lo que pase con el Euribor.

En sexto lugar, donde sí que debería Fitch (y el Banco de España) prestar más atención es a las nuevas hipotecas, las que se están concediendo para adelgazar los atrofiados balances de los bancos -y que a buen seguro están influyendo en la anormalmente baja tasa de mora hipotecaria, mucho más que lo que preocupa a la agencia de calificación-. Ahí sí que hay plazos de 40 años, préstamos del 110%, e incluso periodos de carencia.

En lo que sí coincido con Fitch es en que la situación tiene todas las papeletas para ir deteriorándose: desempleo total igual o subiendo, desempleo de larga duración subiendo y encarecimiento de la deuda (euribor).

En otro orden de cosas, la Subcomisión para el estudio del mercado hipotecario se constituyó finalmente el miércoles pasado y precisamente el miércoles próximo comenzarán las comparecencias de expertos, asociaciones de afectados, banca, promotores, etc., que se celebrarán a puerta cerrada. Estoy preparando un post para el lunes al respecto.

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comentarios
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1 pulpo, día

Mucho ánimo y tino con ese post y todo lo demás. Hace falta gente entendida para atar en corto a tanto político ignorante. Saludos

2 Gerardo Martinez Cabello, día

Hola Jose Luis, muchos bancos utilizaron las famosos fondos ICO para "REFINANCIAR" a promotoras en fase final. Yo conozco algunas, esta refinanciación la hicieron a 7 años, teniendo en cuenta que los precios de los inmuebles de estas promotoras es altisimo para el actual mercado, que no se estan vendiendo y previsiblemente no se venderan. ¿cual es la direrencia entre hoy y mañana, de estos bancos con estos inmuebles? ¿que opinas?.Gracias

3 Chamberi, día

Y no será que las agencias se están poniendo la venda antes de la herida? Como bien dices los datos q das, por sí solos, no son como para preocupar. Pero despues de haber metido la pata en incontables ocasiones igual es q esta vez quieren dejar claro que "ya dijimos nosotros q las cédulas hipotecarias españolas ..." aunque el problema real es más bien el que tú apuntabas hace 2 o 3 posts: q cambiar las reglas hipotecarias sobre títulos ya circulando por el mercado puede tener un efecto letal, a ver si aquí no había subprime y ahora resulta q lo vamos a crear de un decretazo. El caso de Fitch es paradójico porque hace 4 semanas alguien de esta agencia apareció en un seminario profesional del sector y vino a decir q no había ningún problema, el tono y contenido pareció de un alto funcionario de Hacienda...o es posible que llevase de vacaciones en Katmandú desde junio 08 y acabase de llegar. Cuando lees y oyes q las agencias no se enteran de nada a mí siempre me ha parecido exagerado y un recurso para llamar la atención de quien escribe o habla, pero desde ese día no sé q pensar...Animo con el siguiente post!: alguien en el congreso podrá entender el binomio riesgo-retorno?

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