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El bajonazo de ventas de viviendas del primer trimestre de 2011

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La semana pasada recibí dos avisos serios de que algo sucedía en el mercado: el primero, la noticia que comenté en el post de ayer. El segundo, una conversación que tuve con un  promotor: “¿Qué tal la promoción que tenéis en marcha –ibais muy bien desde que bajasteis precios a mitad de año, no?” “Pues sí, iba bastante bien aunque desde que empezó el año la cosa ha pegado un bajón: especialmente en febrero, donde no sólo no hemos vendido ningún piso, sino que además el número de visitas y llamadas a caído en picado”.

En fin, que me ha parecido que el asunto merecía ser “investigado” así que ayer me entrevisté con mis “gargantas profundas de las ventas reales” y esto fue lo que me contaron:

“Si en noviembre o diciembre vendíamos 100, en enero pasamos a vender 50. No nos preocupamos demasiado pues consideramos que era la resaca propia del efecto fin de desgravación. Cuando en febrero seguimos vendiendo 50, hombre, te mentiría si no te dijera que me empecé a preocupar. Parece que en marzo la cosa va un poco mejor: no llegaremos a las 100 pero, si todo va como hasta hoy, alcanzaremos las 75.”

“No creo que todo sea resaca post-desgravación: también pasa algo con los bancos, últimamente no sé por dónde van; además, cada entidad lleva un rumbo diferente, algo que no pasaba en los últimos años. Me explico: hay algunas entidades que han bajado el pistón, como si se dieran por satisfechas con lo que han vendido en 2009-10; hay otras entidades que, sin embargo, se han puesto más agresivas que nunca, pero no en precio (que no lo bajan apenas) sino en condiciones: te estoy hablando de euribor más 0,10 y financiación del 100%. Y por último hay otras, casi siempre cajas, que están paradas (supongo que por los procesos de fusión y recapitalización) y eso que no les dejan de entrar activos.”

“No sé hasta qué punto pero también pienso que lo que dijo Rajoy de que recuperará la desgravación por compra de vivienda está incentivando que la gente se espere al año que viene; quizás debería decir algo sobre retroactividad, porque parece absurdo que sólo los que compren en 2011 se queden sin desgravación.”

“Y luego esos titulares de que la vivienda tiene que bajar un 40% están haciendo mucho daño, porque muchos compradores están esperando que en efecto la vivienda baje.”

“Yo creo que lo de que las entidades tengan que aumentar el core capital está perjudicando los descuentos en los precios: si antes ya era difícil (aunque no imposible) que vendieran por debajo de lo que tienen provisionado –o sea, a pérdida- ahora ya es imposible por que las pérdidas irían contra el balance lo que aumentaría sus necesidades de capital.”

“La segunda mano está imposible de financiar: si te ofrecen un euribor más 1,5% puedes estar seguro de que es una magnífica oferta.”

Hay de todo y para todos. Probablemente haya una parte de razón en todo lo que dicen y también en lo que apunté en post de ayer. Y a vosotros, ¿qué os parece?

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comentarios
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1 Pisos Zaragoza, día

Las ventas de pisos, últimamente, se mueven a golpe de titular. La semana que los medios se empeñan en publicar noticias negativas una detrás de otra, ya sabes que es una semana de trabajo perdida.

2 fernando, día

Os comento mi experiencia por lo que pueda valer.
Pese a que nosotros estamos en el mercado buscando una propiedad rural o semi-rural escuchamos cosas parecidas de los agentes inmobiliarios con los que visitamos propiedades, que en nuestra búsqueda que se extiende ya año y medio, son unos cuantos. A principio de este mes nos comentaba uno de ellos que nunca han tenido tantas visitas y tan pocas ventas. Otro profesional nos decía que tienen un complejo que están construyendo, que tienen compradores pero que el banco no les presta dinero.

Los compradores han pasado de aventureros a ser muy cautos y piensan que los precios siguen muy, muy inflados. Es mi caso y por lo que presiento a mí alrededor, el de muchos. Viviendo fuera de España, tenemos la ventaja de poder comparar propiedades en España y países vecinos, la calidad, las posibles rentas y los costos de rehabilitación. Hoy casi todos desfavorables en nuestro país (donde presupuestos por tejado 350Euros por m cuadrado o de 1700 Euros xm2 de reforma no son excepciones, alta temporalidad…).

Que los bancos no presten es también señal de que no esperan que sus clientes vayan a poder vender esas propiedades a los precios que se están pagando de tener problemas para pagar el crédito. Saben que el margen que tienen para hacer frente a sucesos imprevistos, cambiar de trabajo o encontrar formas de remuneración extra es muy bajo. Su culpa tienen, que además agravan con el precio al que venden sus propiedades.

Otro de los factores que creo sospecho influye es que las propiedades de mejor calidad no están en el mercado, en general, pues sus dueños parecen querer y poder esperar mejores tiempos para el vendedor. Un número sorprendentemente alto de las que hemos visitado interesados tienen problemas de una índole u otra, de papeleo, afectadas por planes urbanísticos o de desarrollo de industrias contiguos y un largo etc. En otros países los inmobiliarios tienen información de estas cosas y te la pasan para no perder el tiempo, ni tu ni ellos. En el nuestro parece que activamente se desentienden y… Allá tu con lo que compres.

La última vez que regresamos de otro rekki de búsqueda volvimos enfadados, dudando de si perseverar. Lo único que resta a favor es que quiero volver a vivir en mi país, montar un pequeño negocio y no tener que depender de nadie ni ninguna institución: Misión Imposible. Sobre los precios, no se donde habrán caído, pero nosotros vemos muy pocas rebajas y la mayoría en propiedades, no se si invendibles, pero ciertamente in-comprables.

Nos da la sensación de que la cultura del pelotazo sigue ahí. Los precios no son objetivos y calculados sobre valores, rentas y “deseahabilidad”. Viviendas y recintos deberían valorarse por lo que son y no chollopelotazos para retirarse a costa de un ingenuo que se deja llevar por la corriente de opiniones. Pienso que no podemos contar con que las subidas que hemos visto se repetirán pronto. La propiedad no volverá a ser la gallina de los huevos de oro, al menos en mucho tiempo. De comprar tendrá que ser a un precio al que pudiera razonablemente vender en caso de necesidad, “or thereabouts” que dicen aquí. Un precio razonable, ni más ni menos.

Excusarme todas estas opiniones de un consumidor sin ningún rigor otro que, creo, el sentido común. Pero me gustaría saber si estoy muy equivocado, un poco equivocado o algo de razón me queda.

Gracias y ánimo con el blog.

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