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El mundo se acaba el lunes

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No, no me refiero a que termina la Eurocopa; ni tampoco a que es el último día de los sanjuanes sorianos –fiesta que por fortuna no descubrió Hemingway y que por eso no sufre la masificación de nuestros primos los pamplonicas-.

En lo que estoy pensando es en que, salvo que el viernes el Gobierno nos sorprenda con una nueva prórroga –o, mejor aún, una nueva Ley del Suelo-, el día 2 desplegará toda su eficacia el régimen de valoraciones de la Ley del Suelo de 2007.

Pero, ¿por qué es tan importante este hito? ¿O quizá ya no lo es?

Empecemos por el principio. En 2007 el Gobierno de Zapatero aprobó una nueva Ley del Suelo que pretendía enmendar la plana a la que Aznar había aprobado una década antes. (Por cierto, no debía parecerle a Zapatero tan mala cuando la mantuvo casi una legislatura completa). La nueva ley, lejos de buscar el pinchazo la burbuja, tan sólo pretendía aprovecharse más de ella: 1) acentuando el intervencionismo público –para así poder poner en valor la actuación de concejales, alcaldes, consejeros y consellers-, 2) elevando brutalmente las cargas para los promotores de suelo –y lo que supondría un encarecimiento mayor de la vivienda libre para hacer frente a las mismas- y, por último, 3) abaratando los costes de expropiación, como se dice castizamente, “por el artículo 33”.

Y se trata de eso, de la entrada en vigor del “artículo 33”.

Como decía, mediante esta ley se instauraba un nuevo sistema de valoración por el cual la tradicional clasificación del suelo (urbano, urbanizable y rústico) se sustituía por lo que la ley denomina “situaciones básicas”: urbanizado (o urbano) y rural. Es decir, que, para expropiaciones, se rechazaba expresamente el reconocimiento de la plusvalía derivada del planeamiento (suelo urbanizable).

Así pues, la ley zapateril estableció un régimen esquizofrénico e incongruente en virtud del cual coexisten nada más y nada menos que tres criterios de valoración:

-         Valor de mercado, para fines financiero-hipotecarios

-         Valor fiscal

-         Valor expropiatorio

Pero la entrada en vigor del nuevo sistema de valoración no fue inmediata. La famosa Disposición Transitoria Tercera establecía un periodo transitorio por el cual el régimen de valoraciones aplicable sería el establecido en la ley de 1998. ¿Durante cuánto tiempo? Pues durante los tres primeros años de vigencia de la nueva ley.

Sin embargo, cuando el periodo tocaba a su fin –ya inmersos en la crisis y con los bancos empachados de suelo- el mismo Gobierno que había aprobado la ley decidió prorrogar el periodo transitorio. Y no lo hizo una, sino dos veces. La última prórroga vencía a final de 2011, ya con De Guindos al mando. No fue una sorpresa que decidiera prorrogar de nuevo, pero sí que sólo lo hiciera por seis meses. ¿Por qué? El viernes lo sabremos.

Básicamente, hay tres posibilidades:

-         una nueva prórroga

-         una nueva Ley del Suelo

-         nada, es decir, la entrada en vigor de este aterrador régimen de valoraciones

Pero, ¿por qué es tan temido? De hecho, son muchos los que argumentan, desde el mundo de la tasación, que el temor es infundado. La valoración de inmuebles con fines hipotecarios se practica siguiendo la no menos conocida Orden ECO/805/2003. Las valoraciones ECO son tasaciones de mercado, que sí incorporan expectativas y plusvalías derivadas del planeamiento.

Sin embargo, tanto el Gobierno socialista como el popular han prorrogado su entrada en vigor, ¿qué pasa? Pues que la orden ECO incorpora un artículo, el 11, que, bajo el título “advertencias generales” reza así:

A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación:

(…)

c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado.

¿Y bien? Un suelo urbanizable (o sea, un suelo físicamente rústico, pero que, cumpliendo una serie de condiciones y observando una serie de deberes, puede llegar a ser urbano), ya sea en manos de la banca, ya sea en manos de promotores, puede acabar siendo objeto de expropiación básicamente por tres vías:

-         Por el inicio de un procedimiento de expropiación forzosa

-         Por que el planeamiento local convenga que el sector en el que está incluido ese terreno se ejecute por expropiación

-         Por que se incumplan los plazos o deberes de ejecución (todos los suelos están sujetos a plazos de desarrollo) y sea declarado el incumplimiento por el ayuntamiento de turno.

Hoy en día, cuando se discute de esta circunstancia en diferentes foros profesionales, son muchos los que afirman cosas como esta: “no conozco ningún ayuntamiento en toda España que haya tirado por la vía de la expropiación ante el incumplimiento de plazos”. Cierto. Es muy poco probable. Como también lo es que coincida con una expropiación por razones de infraestructuras, y más en estos tiempos. Pero es posible. Y un buen tasador, que debe inspirarse en el principio de prudencia (también enunciado en la ECO) debe tenerlo en cuenta y, por tanto, advertirlo.

Volvamos un momento hacia atrás. ¿Por qué Zapatero estableció un periodo de tres años? Porque los técnicos que elaboraron la ley entendían lo mismo que yo acabo de exponer en el párrafo anterior. En pleno boom, nadie pensaba que los dueños de los terrenos no iban a tener tiempo para transformar sus urbanizables en urbanos pero… la música dejó de sonar.

Ahora, sin embargo, las cosas son muy distintas a como eran principios de año. Con lo que no contábamos entonces es con la Reforma De Guindos I y la elevación de las provisiones hasta el 80% para suelos, ya sean estos urbanos, urbanizables o rústicos con expectativas.

En mi experiencia en el mercado del suelo durante los años de la burbuja –y siempre es un riesgo generalizar- el valor de un rústico venía a ser un 10% del valor de un urbanizable.

Quizá inspire más desasosiego entre nuestros banqueros las consecuencias de la aplicación del régimen de valoraciones para con los suelos que todavía están en manos de promotores zombis. Y no es de extrañar, habida cuenta de que cada dos por tres han de refinanciar y, claro, cada refinanciación conlleva tasación. ¿Lo ha contemplado también De Guindos? Podría ser, pues cabe interpretar que los 30.000 millones de nuevas provisiones incluidas en la Reforma Financiera II tengan como objeto el descenso de valor que va a ocasionar el fin de la DT 3ª en estos activos.

Amigos lectores, sinceramente creo que la entrada en vigor del “artículo 33” zapateril, tal y como está el patio, no tendrá ya ningún efecto importante en la valoración de los suelos, por mucho que el tasador de turno peque de prudencia.

Sin embargo, lo que pone en evidencia es la connivencia del Gobierno anterior con la banca. Alineamiento de intereses que el pueblo hemos pagado con cuatro millones de nuevos parados, un Estado quebrado, y una crisis que aún va a durar una década. Pero también pone de manifiesto, por qué no decirlo, el coraje –que algunos llaman temeridad- de De Guindos al poner en marcha el ventilador financiero. Por mucho que a algún economista de moda le moleste.

¿Quieren un consejo? Desconfíen de los que nos reprenden por abrir el melón. Los profetas del “esconder y extender” sólo son lacayos del establishment; meros soldados del poder.

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comentarios
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1 Rafael Pavón, día

Muy buen post. Solo disiento en una cosa. No es el buen tasador el que advertirá, sino el malo, que abunda más de lo que pensamos. Y esto es así porque el ayuntamiento que expropia por incumplir plazos tiene obligación de completar el desarrollo por sus propios medios. ¿Qué ayuntamiento tiene hoy día medios para desarrollar suelos que expropia o, incluso, para pagar justiprecios por expropiación, aunque estos sean muy bajos? Pues eso, la advertencia no ha lugar en la mayor parte de casos, máxime cuando no haya indicio ni precedente alguno de esta posibilidad.
Además, la orden EHA/564/2008 que modifica a la orden ECO explica pormenorizadamente la aplicación del principio de prudencia para el caso de expropiación, indicando con claridad que solo cabe si se ha incoado expediente de incumplimiento o se ha declarado por la Administración el incumplimiento de plazos, tras audiencia del interesado.
Por eso estoy de acuerdo contigo en que, finalmente, la entrada en vigor de este precepto no tendrá efecto alguno de importancia.

2 Rodericus, día

Bueno, pues ya estamos a lunes y parece que el Gobierno no ha acordado nada sobre esto.
Estupendo post como siempre, José Luis.

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