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La sentencia navarra: un torpedo en la línea de flotación de la banca

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Vaya bomba informativa la de ayer por la tarde. La Audiencia Provincial de Navarra ratifica mediante un auto una sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Estella por la que, de facto, da carta de naturaleza a la dación en pago.

Resumiendo, un particular obtiene un préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda de su propiedad. La cantidad adeudada es de 71.255 €. En un momento dado, el particular deja de pagar las cuotas hipotecarias, así que el banco ejecuta el bien, lo saca a pública subasta –que queda desierta- y se la adjudica por 42.895 €. Por lo que sigue reclamando al particular la diferencia – 28.129 €- más 8.438 € en concepto de intereses, costas y gastos.

El particular recurre a la justicia (JPI nº 2 de Estella) y obtiene su favor: la entrega de la vivienda cancela la deuda. El banco recurre en apelación ante la Audiencia Provincial y, contra todo pronóstico, desestima el recurso.

¿Y qué argumentos da la Audiencia? Pues que “el propio banco, en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, la valoraba en una cantidad que era superior al principal del préstamo”. Y también que “el valor de la finca es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada, siendo circunstancial que la subasta, al haber resultado desierta, tan sólo sea adjudicada en la cantidad de 42.895 €, pero lo cierto es que el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior a la cantidad adeudada…”. También explica que la argumentación de que el valor real de la finca era inferior en el momento de la adjudicación, tenía como base una “eventual nueva tasación” que fue aportada junto con el recurso pero que en su momento fue rechazada por un Auto anterior de la Sala (lamentablemente no reproduce las razones que dio para ello y no he podido, hasta ahora, conseguir el citado Auto).

Por último, y ya fuera del estricto orden jurídico, el tribunal aprovecha para introducir una reflexión de orden moral en la que, de alguna manera, viene a responsabilizar a la mala gestión del sistema financiero –y, por ende, del propio banco que reclama- de la crisis económica mundial y de la consiguiente pérdida de valor que han sufrido las propiedades inmobiliarias.

¿Y qué valor tiene esta sentencia? Más del que puede parecer en principio. En algún sitio he leído que no constituye jurisprudencia pues para ello es necesario al menos dos sentencias del Tribunal Supremo. Frente a ello (y tras haber consultado con mi abogado de cabecera) cabe decir lo siguiente: en primer lugar, es una sentencia firme, contra la que no cabe recurso salvo el de amparo ante el Tribunal Constitucional (TC). En segundo lugar, por supuesto que es jurisprudencia, aunque sea de menor rango. En tercer lugar, difícilmente un asunto de esta naturaleza podrá ser juzgado por el Tribunal Supremo, pues para ello es necesario que la cantidad adeudada en litigio sea muy superior (más de 120.000 €), algo poco probable en la mayoría de las ejecuciones hipotecarias. Por todo lo dicho, el valor de esta sentencia es innegable como jurisprudencia para todos los litigios que de la misma naturaleza se sustancien en la Comunidad Foral de Navarra, pero no sólo eso: asumir sus argumentos supone sin duda una irresistible tentación para las Audiencias del resto de comunidades autónomas –pues hay un clamor popular en este sentido y, además, no parece que vaya a ser el estamento judicial, bastante maltratado por el Gobierno, quien vaya a salvar la papeleta de éste y de los bancos-.

¿Y qué consecuencias tiene esto en el ámbito financiero-económico? De extrema gravedad: puede llevarse por delante los cimientos del sistema financiero español. En efecto, cuando el Banco de España calcula los riesgos que la banca tiene contraídos con el “ladrillo”, asume siempre que la mora de particulares se va a mantener baja –frente a la de promotores y a la de constructoras-. Del 1,2 billones de riesgo-ladrillo, 350.000 millones se corresponden con promotoras, 120.000 con constructoras, y 750.000 con créditos hipotecarios a particulares. El Banco de España calcula en un máximo de 180.000 millones el riesgo de impago total. De ellos ¡sólo 20.000 corresponden a créditos hipotecarios! ¿Y por qué?  Por que cuentan con que el particular hará lo posible y lo imposible por pagar su hipoteca ya que, si no lo hace, la deuda no satisfecha le perseguirá de por vida. La Audiencia de Pamplona acaba de resquebrajar este axioma.

Reproduzco a continuación un extracto de un artículo que publiqué en mi blog hace unos días, con respecto a la entrevista que la CNBC le hizo a la presidenta Salgado:

“El periodista de la CNBC le dice a la ministra que los mercados están preocupados por el impacto en el mercado hipotecario de la alta tasa de desempleo en España. Es lógico. En otros mercados donde el paro es relativamente bajo (Estados Unidos, la misma Irlanda) los fallidos hipotecarios han crecido exponencialmente. ¿Cómo es posible que aquí, con el doble de desempleo que en cualquiera de estos países, la mora sea tan baja?

Salgado responde contundente: “en otros países, la gente responde sólo con la casa hipotecada, aquí, sin embargo, se responde no sólo con la casa sino con todas sus propiedades –presentes y futuras, añado yo-. Esa es una de las razones por la que la tasa de fallidos hipotecarios es tan baja”.

Señores inversores, estén ustedes tranquilos, que nuestros ciudadanos están aún más pillados que el Estado y el sistema financiero. Ése es el poderoso argumento que venden quienes nos representan a los que nos pueden prestar dinero.”

Sólo me queda dar la enhorabuena al señor de Estella, y a los cientos de miles que están en su situación.

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comentarios
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1 Fernando, día

La noticia tiene su lado bueno, esplendido, quizás: se demanda responsabilidad a la entidad que concede el crédito y sobre todo cautela, buen juicio a la hora de valorar un inmueble. Tampoco veo bien considerarlo desde la perspectiva catastrofista y pensar que va disparar la morosidad: nadie quiere perder su casa y nadie quiere dejar su posible futuro financiero en decisiones lejos de su alcance, esto es que la justicia tenga que decidir si el inmueble fue sobrevalorado. Al fin y al cabo, uno deberá pagar con su patrimonio actual y futuro de ser necesario exactamente igual que hasta ahora si el inmueble no cubre la deuda.
Donde creo que va a tener un impacto negativo, al menos, dadas las circunstancias de la economía es en la concesión de créditos. La “alegría” con la que concedían crédito hasta hace dos o tres años ya se ha disipado, pero el veredicto del juez puede añadir a la dificultad para acceder al crédito.
Quizás pueda VD comentar si comparte parte alguna de la reflexión. De cualquier modo, encuentro muy interesante la suya.

2 admin, día

Os paso este comentario llegado por facebook: "Estoy tan desconcertado que no sé qué decir. No sé si es bueno o malo. Lo que creo es que habrá un "daño colateral" por parte de los bancos, subiendo el tipo de interés para curarse en salud. No sé cómo lo hacen los bancos, pero siempre acaban ganando."

3 chiki, día

La crisis la han creado los bancos y parte el sistema de Gobierno y algunos partidos políticos. Quieren realmente que se les escuche? Presionen al banco, lo soliciten más hipotecas por un periodo de tiempo, en vez de manifestar, presionen. Cómo? usuarios de telefónica el dia X no hacer llamadas desde móvil o fijo ( pérdida de dinero) y así con varias compañías. Luego bancos el que tenga algo ahorrado retírenlo del banco el día X, Así sucesivamente a nivel Nacional corriendo la Voz. Lo directores de Bancos no les interesa la crisis ni mucho menos ellos ganan lo suficiente y su familia seguro que también. PRESIONEN no marchas, correr la Voz y crear grupos en Todo el Estado Español, y cuando se vean ahorcados de la pérdida de dinero allí aflojarán. ¿porqué aquí en españa les suben la hipoteca? ¿porque no es fija? con un tipo de interés fijo, así es en Venezuela, esa parte deberían de copiarla. Por otro lado sin estar a favor de ningún partido en mi país hay corrupción de todo tipo, pero aquí la corrupción es sólo en Alto nivel, Presidentes de Bancos que estafan en murcia, empresas abiertas a familiares y allegados. SEÑORES TIENEN QUE DESPERTAR POR DIOS el banco les roba sin piedad alguna, no les da solución, encima les importa si tienen menores y tienen que desahuciarlos. LA estafa inmobiliaria de Murcia es horrible esa pobre gente a parte de quedarse sin casa, se quedaron debiendo al Banco y encima el Banco no les absuelve de la deuda y la verdad da dolor ver que la gente se calla y solo dice hay crisis. LA dación en pago debe existir, la jubilación debe ser antes de los 58 años para que den paso a la nueva generación en los puestos de trabajos, pero si quereis lograr algo deben unirse y en vez de manifestar hacerlo de manera silenciosa sin ruido y lograrán el objetivo y las personas que ya tienen una hipoteca contraida con le Banco por hipoteca unirse para DAR PIE Y SALIR DE ESTO USTEDES SON LOS CLIENTES NO EL BANCO VUESTRO DUEÑO, USTEDES MANDAN NO EL BANCO. SI SE UNEN A NIVEL NACIONAL Y NOMBRAN A UNA PERSONA EL PORTAVOZ DE DICHA PRESION SILENCIOSA, habrán logrado con exito todo, no es posible que la tarifa de telefónica suba como le da la gana, que cuando quieres de darte de baja por mal servicio o internet no funcione entonces te penalizan. SI SIGUEN DORMIDOS LOS BANCOS, GOBIERNO, PARTIDOS POLITICOS, Y SERVICIOS PUBLICOS LOS PISARAN, DESPIERTEN SEÑORES. Yo desperté y por eso les escribo de esta forma. Gracias

4 chiki, día

1) NO SOLICITEN MAS HIPOTECAS POR UN TIEMPO
2) HACER UNA CAMPAÑA SILENCIOSA Y DIGO SILENCIOSA PORQUE NO HACE FALTA MANIFESTAR Y CAUSAR MOLESTIAS A OTROS CIUDADANOS. ESA CAMPAÑA DEBE SER LLEVADA POR INTERNET Y ALGUNOS MEDIOS PERIODICOS, UNIRSE UN GRUPO Y DECIDIR DIA 1 NO LLAMAR LOS USUARIOS DE TELEFONICA, DIA 2 USUARIOS DE ORANGE, DIA 3 JAZZTEL, DIA 4 SACAR LO POCO O MUCHO DEL BANCO X, DIA 5 LOS CLIENTES DEL BANCO XX SACAR DINERO, Y ASI. PERDIDA Y PERDIDA
3) REDACTAR UN DOCUMENTO DONDE EL TIPO DE INTERES SEA FIJO Y LAS MENSUALIDADES TAMBIÉN, SI SON 600 EUROS AL MES SERÁ ESO PARA TODA LA VIDA HASTA QUE SE TERMINE DE PAGAR LA VIVIENDA.
4) DACIÓN EN PAGO
5)DAR CREDITOS PARA CREAR PEKEÑAS Y MEDIANAS EMPRESAS CON UNA MENSUALIDAD FIJA E INTERES FIJO HASTA QUE SE CANCELE EL CREDITO
6)BAJAR EL SALARIO A BANQUEROS Y JUBILACIONES A LOS GRANDE BANQUEROS, NO HACE FALTA TANTO DINERO Y MENOS SI NO SON CAPACES DE AYUDAR AL ESTADO ESPAÑOL
7) SER FIRMES Y TENER UN DOCUMENTO REDACTADO DONDE EL ESTADO ESPAÑOL ACEPTE.
8) ESPERO LO HAGAN ESA ES MI PEKEÑA IDEA.

5 admin, día

Os traslado un comentario llegado por Facebook: "José Luis, independientemente que se creara una ley con un contenido que recogiera lo que comentas en tu blog respecto a la sentencia navarra, hoy por hoy esto crea una inseguridad jurídica terrible, puesto que el Juez está interpretando en ... vez de aplicando una ley hipotecaria que es clara en este sentido. Nosotros no tenemos un sistema jurídico anglosajón. Al margen de esto, entiendo los beneficios que esta nueva ley pudiera otorgar a los nuevos acreditados (esperando que no fuera de aplicación retrocativa), si bien, en términos financieros incrementaría los requisitos para otorgar financiación y obviamente a otros precios, lo que a corto plazo retrasaría la venta de viviendas que hay en stock. Creo que sería un paso a analizar una vez se reduzcan los inventarios de viviendas de las Entidades para evitar una situación como la actual. Celebro que tu blog tenga cada vez más entradas. Un abrazo"

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