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Mayo 2012 ¿Qué está pasando en el sector inmobiliario?

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Les transcribo parte de una conversación que mantuve hace unos días con un promotor que –espero que me perdone- llamaré zombi:

“(…) Todas nuestra unidades tienen hipotecas con importes bastante superiores al su actual valor de mercado. Esto hace que sean imposibles de comercializar por lo que ni siquiera las estamos ofertando. Todos estos proyectos van por la 2ª o 3ª ronda de refinanciación sin que las entidades acepten daciones. (…)

(…) Tan solo en un caso hemos llegado a un acuerdo con la entidad bancaria para que ellos acepten una quita importante (25%-35%) sobre la hipoteca. En este caso en particular sí estamos vendiendo varias unidades al mes. Obviamente esto no nos produce ingreso alguno pero reducimos pasivo y nos permite liquidar ordenadamente. Sinceramente pienso que este es un buen camino para los bancos. Mucho más lógico que la dación o la ejecución. Lamentablemente casi ninguno lo entiende así. (…)

(…) Creo que quienes están impidiendo que se liquide el stock son las entidades financieras. Les proponemos soluciones reales y viables para liquidar conjuntamente pero son poquísimos los que entienden que esto es una guerra común. (…)”

Ahora el que les habla es un promotor sano, es decir, de los que hasta ahora han podido aguantar por tener un balance equilibrado pero que, si esto sigue mucho más tiempo, también acabará cayendo. Su base de operaciones es un barrio de clase medio-alta de Madrid:

“(…) Se vende, pero a un ritmo más lento y el comportamiento del cliente ha cambiado, cuesta más vender, el cliente se lo piensa mucho más, mira mucho más los precios de la zona. Además los clientes piden ahora pide viviendas con una mayor superficie, es decir, habitaciones más grandes, y a un precio inferior.

(…) Si por ejemplo en el año 2006 se vendía una vivienda de 100 m2 construidos por 300.000, ahora se pide una vivienda de 120 m2 por ese precio menos el 30% de descuento. Esto significa que aunque los precios han caído un 30% en valor absoluto, en términos de precio/m2 ha caído más todavía, más bien en el entorno del 40%.

(…) Parece que ahí encontramos un suelo, puesto que nosotros llegamos a ese descuento en el 2010 y lo hemos mantenido y seguimos vendiendo, despacio, pero vendemos. También nuestra forma de construir está posicionada en la calidad, damos un valor añadido que la gente valora, por lo que también depende del tipo de producto, pero lo que nosotros construimos se ha quedado ahí. Creo que es porque cada vez hay más escasez de oferta. (…)

(…) El problema principal, yo creo que es la incertidumbre. Son muchos los que no saben si van a seguir con su empleo el mes que viene, las previsiones no son nada buenas, y meterse en un hipoteca a 30 o 40 años no teniendo nada seguro, echa para atrás a mucha gente. Al comprador le falta seguridad, estabilidad económica. (…)

(…) En el tema del crédito, por el lado de nuestros clientes no ha habido mucho problema. De la última promoción entregada, de 30 viviendas entregadas, se otorgaron 29 hipotecas (no había préstamo promotor, por tanto no había subrogaciones, cada cliente se las buscaba por sus medios, dificultad añadida) y sólo hubo una denegación de hipoteca a un señor que quería constituir una hipoteca a 25 años teniendo él 64 años… Comentarte que esas viviendas las vendimos con un 30% de descuento y las tasadoras tasaban para la otorgación de hipotecas en un 100% del valor de venta (…)

(…) Creo que hay mucha gente a la espera de ver cómo evolucionan los precios. Nadie quiere meterse ahora en una vivienda y que en un año valga un 10% menos… La vivienda se entiende también como un producto de inversión en este país. Es decir, no es sólo un hogar, estamos acostumbrados a que sea un activo que se revaloriza año a año y se sigue buscando este aspecto. (…)”

Por último, mi conversación con un profesional de una empresa comercializadora para entidades financieras:

 ”(…) Ha habido un parón tremendo de octubre a marzo, no había pasado nada así desde el principio de la crisis. El cambio de gobierno y el tema de la deducción no se han notado absolutamente nada, ya te digo que la bajada de ventas ha sido terrible. (…)

(…) Creo que hay menos demanda de la que se dice. No hay tanta demanda oculta. (…)

(…) El comprador está muy “enseñado”. Ya no sólo se fija en la cuota hipotecaria –que también- sino sobre todo en el precio. Y compara, se peina la zona. Además, aprovechan a tope las tecnologías: en cuanto tocas un precio en la web, te llaman tropecientos (deben tener alarmas). (…)

(…) En las ferias es curioso: hay algunos de los que han pasado por SIMA este año que también pasaron el año pasado y el anterior… ¡son como de la casa! Están esperando que el precio caiga al nivel al que ellos piensan para comprar. (….)

(…) La gente es sensible a los descuentos: en SIMA hemos aplicado algunos muy atractivos y las ventas han ido bastante bien (¡por fin! después del semestre que llevamos) (…)

(…) El precio (en Madrid) ha bajado en el entorno del 30% de media. Y a la gente le cuesta un montón conseguir la financiación. Nosotros tenemos de todo: entidades que la facilitan mucho, y entidades que se desentienden. Te puedes imaginar que en este segundo caso cuesta mucho cerrar. Lo mismo que con los precios: algunas entidades no quieren bajar y, bueno, no se vende ni un piso… (…)”

Como habrán podido leer estos días, las hipotecas se han desplomado más de un 40%;  los precios de la vivienda –según Tecnocasa- han caído otro tanto desde máximos; la morosidad ha superado un nuevo hito, el 8%; ¿hemos tocado fondo? Indudablemente no. El cortafuegos que propuso De Guindos en el comienzo de la legislatura ha sido a todas luces insuficiente. Quizá hubiera tenido efectos en 2009 o 2010, pero ahora hemos entrado en una dinámica muy peligrosa. Un círculo vicioso que no se detendrá con la desagregación que está preparando el ministro de economía (“vehículos”, “banco malo”, o como le quieran llamar). ¿Y por qué no será suficiente? Se lo explicaré en unos días. De momento, quédense con lo siguiente:

Los problemas están en tres niveles:

Entidades financieras:

-         Más preocupadas de las fusiones y absorciones que del negocio

-         Con necesidad de desapalancamiento privado

-         Con incentivos para mantener vivas a las promotoras zombis

-         Sin incentivos para financiar operaciones inmobiliarias

-         Con una fuerte presión para financiar a la Administración Pública

Particulares:

-         Inestabilidad laboral

-         Incremento del coste de la vida (luz, gasolina, transporte, impuestos, tasas, alcohol y tabaco, etc.)

-         Sin prisa para comprar, confiados en que no se ha tocado suelo

Entorno:

-         Sensación de fin de ciclo (bolsa hundiéndose, banca española en tela de juicio, gobierno dubitativo, capitales huyendo, amenaza de rescate,…)

Parón real de la economía (tiendas que cierran, fábricas que despiden, noticias de que los consumos se hunden,…)

Lo dicho, en unos días, más

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comentarios
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1 Gabriel, día

Muy ilustrativo! A mí personalmente el Gobierno y hasta Merkel me han defraudado.

La única alegría es la difusión de la conferencia de Huerta de Soto.

2 Julio, día

Exacto, además hay bancos que inicialmente tienen un precio, pasan unos días y de repente lo bajan un 20% durante un tiempo, llamas ilusionado para ir a verlos y resulta que estás colgando la llamada y ya los han vuelto a subir!!!...o lo hacen desaparecer y te dicen que "la informacion ya no está disponible".... Esto es un caso real, me han pasado las dos cosas ya. El objetivo de ello cual es?esto es muy extraño, invita a que dejes de buscar piso, te relajes, y a esperar dos años o más, cuando quieran acabar de marear la perdiz...Yo creo que es falta de comunicación entre el banco y los que les gestionan los pisos, muestra de que NADIE sabe qué hacer y de que están expectantes.

Si al final Borja Mateo va a tener razón, de momento sus predicciones de bajada se han visto incluso superadas con lo que tenía él calculado para este año...invita a pensar no?

3 ash, día

unos números gordos:
-España tiene 47 millones de habitantes (INE enero 2011)
-un 66% aprox en edad laboral (31 millones)
-un 50% aprox está en "edad de comprar casa" (siendo generosos entre 18-40 años) (15,5 millones)
-si los emparejamos nos quedan 7,75 millones
-en esas edades un 30% (al menos) están en paro. Así que las parejas sin ningún miembro en paro serían el 49% por tanto nos quedan 3,80 millones
-de esos 3,80 millones de parejas en "edad de comprar casa" y trabajando los 2 ¿cuántos tienen casa ya? Vamos a ser generosos: un 20% Nos quedan 3 millones
- Y de esos 3 millones... ¿cuántos quieren comprar vivienda?¿cuántos están seguros en su trabajo?¿cuántos pueden acceder a una vivienda a precios actuales?

Esa es la razón por la que no para de subir la oferta

4 alfredo, día

En primer lugar agradecer este tipo de información que nos suministra, dando un poquito de más luz a las tinieblas como es la economía de España, en segundo lugar esto no tiene arreglo, puesto que por una vivienda además de pagar tu correspondiente hipoteca a x años con un valor que sabes de antemano que es imposible pagar, salvo seas político o te toque el euro millón, porque el precio de esa vivienda no va en relación al salario medio de una persona normal (trabajo no ceo, ni nada de eso), puesto que ha sido una estafa en toda regla, para que vivan una casta, es físicamente imposible hacer frente a tal magnitud de impagos( ley de newton)tanto en cuanto no se deje de financiar una administración elefantiásica, se esta recortando en auténticos reductos de continuidad de la sociedad, como I+D+I, y todo por mantener un estado arcaico que lo único que produce son facturas, en mi humilde opinión se debe de amoldar este estado llamado España al siglo XXI ,con una administración dinámica y moderna ,donde un usuario pueda servirse de su infraestructura administrativa (hoy día imposible) donde la compraventa de una vivienda no suponga mas que unos impuestos acordes con dicha remuneración, en la vivienda se ha querido tratar de hacer un modus vivendi de la economía con ínfulas de grandeza.

5 mickmalone, día

De acuerdo contigo.

Añadiría, que quizá se esté desmoronando la cultura de la vivienda en propiedad.

6 mickmalone, día

En mi opinión, la aparición de los portales inmobiliarios ha influido, involuntariamente, y en gran medida, a generar ese pensamiento generalizado de fenomenal inversión inmobiliaria.
El particular se formaba una opinión a partir de esos precios virtuales determinados por otros particulares a la hora de ofertar sus viviendas on-line sin otro contraste que el de las viviendas comparables cuyo precio de mercado lo fijaba otro particular con las mismas poco cualificadas referencias, desconociendo, que sólo cuando la banca decidió dar el 100-120% de la tasación el precio de venta final coincidía con el ofertado.
Hay que pagar mejor las tasaciones para que no sean exclusivamente aplicar dos métodos estadísticos y aporten criterios más representativos. Las estadística unifica la oferta.
Cuando creemos un registro público de precios de venta, y tasemos a partir de él, las tasación ahora virtual se acercará más a la de mercado.
Que el banco no vuelva a elegir tasador.

7 Conteston, día

Se te olvida decir cual es el salario medio de esos 3 millones.

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