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Nación en pago, Dación en pago (la Subcomisión 2)

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No estoy haciendo un llamamiento al impago de las deudas, pues ello quebrantaría un sistema financiero que necesitamos para mantener nuestro elevado bienestar. Pero sí quiero hacer una apelación al sentido común, a recuperar los equilibrios perdidos entre producción, riqueza y dinero, a repartir responsabilidades entre todos los que intervinieron en la concesión y aceptación de los créditos, a reconocer que, si hacemos quebrar al deudor, nunca cobraremos la deuda.

Lo que acaban de leer pertenece a un artículo publicado el domingo por Jordi Sevilla en El Mundo a propósito de ¿las hipotecas? No, de Grecia. El gran problema de Occidente, el gran problema de la Europa periférica es, sin duda, el sobreendeudamiento. En la otra punta del Mediterráneo es la deuda pública, mientras que aquí la que nos está consumiendo es la privada. Allí, lo que está en debate es la “nación en pago”; aquí la dación en pago. En ambos casos, la aplicación del sentido común debe ser la receta a seguir. Dejar a cientos de miles de españoles sin una segunda oportunidad, o abocados a la economía sumergida, no parece lo más sensato, como tampoco lo sería el condenar a una generación entera de griegos a dar servicio a una deuda interminable aun después de haber entregado la nación en pago: la Alemania post Gran Guerra es un buen ejemplo de esto.

De entrada, entre ciudadanos mayores de edad y libres, en una democracia liberal, lo que tocaría es la asunción individual de las responsabilidades por los riesgos incurridos; el reconocimiento por parte de todos y cada uno de los actores de su situación: bancos, familias, Estado. Yo siempre he sido partidario de esta fórmula, y me vengo quejando repetidamente de haber perdido un tiempo y unos recursos preciosos allá por 2007 y 2008. Pero no se hizo, sino más bien todo lo contrario, en especial en lo que afecta a la banca: mentira sobre mentira, cambios de leyes y de reglamentaciones de todo tipo, avales del Estado, préstamos sin coste, y miles de millones entregados por cada uno de nosotros. Por eso, apostar ahora porque los ciudadanos apechuguen con sus problemas hipotecarios cuando ni banqueros, “cajeros” o políticos lo han hecho, me parece como mínimo desequilibrado e injusto, y también harto difícil de asumir por un Estado tan debilitado por todos los flancos como es el español.

Apostar, en su lugar, por la dación en pago –como una forma de reparar la injusticia o el agravio comparativo a favor de los bancos- tiene, además del mencionado, otro efecto positivo, que es el inevitable (y necesario) ajuste de los precios que conllevaría. En muchos posts antiguos me he mostrado favorable a esta opción. Sin embargo, y como ya apunté en el post del lunes, la aplicación retroactiva de la misma significaría hoy día la puntilla para el sistema financiero e, indirectamente, para la economía real. Además, lleva implícita una lección  muy negativa: sé irresponsable, que no te pasará nada.

A continuación les invito a que lean este interesante artículo publicado en Invertia hace poco más de una semana: “Parar las ejecuciones hipotecarias habría costado al Gobierno 875 millones al año”. Bajo este titular algo engañoso, y a partir de fundadas hipótesis, el autor estima que el total de las cuotas impagadas desde que empezó la crisis asciende a 3.500 millones de euros, cifra que compara con el FROB-1, que supuso unos 12.000 millones.

Ya sé que enseguida me van a criticar, y con razón, que si el Estado ayudara sin más a las familias en apuros se estaría generando un incentivo perverso que invitaría a muchos otros a optar por el impago y por la subsiguiente subvención. Desde luego que no seré yo quien proponga una solución de este tenor, pero no me negarán que sorprende la cifra estimada: mucho más baja de lo que todos pensamos. En cualquier caso –e invito a algún lector registrador o abogado especialista a que arroje luz-, en uno de los comentarios al artículo se sugiere una idea que, de entrada, me ha gustado: al igual que se ha hecho con los bancos recapitalizados por el Estado, ¿por qué no atribuir al Estado una parte de la propiedad de la vivienda, equivalente a las cuotas que vaya soportando éste? Posteriormente las familias, cuando mejoraran sus circunstancias, podrían recomprar la parte en manos del Estado. ¿Qué os parece? Ciertas ideas, que de entrada pueden parecer peregrinas, bien desarrolladas pueden ser la solución que nadie ha visto a priori. Hay unas cuantas cosas positivas en este planteamiento: la calificación de la deuda hipotecaria no perdería calidad por lo que la banca no tendría más problemas de los que ya tiene para sus refinanciaciones. Tampoco se podría considerar como una asunción del Estado de la deuda de los particulares (riesgo de irlandización), puesto que en puridad estaría adquiriendo propiedades. Y, sobre todo, las familias no recibirían el brutal golpe moral que supone la pérdida del techo y la exclusión social.

Zapatero ha propuesto –como ya vimos en el último post- una fórmula que personalmente me gusta como ya expliqué. La ventaja fundamental es que el coste recae directamente en la banca, y no en el Estado. La desventaja es que parte del hecho ya consumado de la ejecución hipotecaria.

Viendo por dónde van los tiros, estas son, a mi entender, las medidas que se plantearán en la Subcomisión:

-         Elevación desde el 50% hasta el 70 o el 80% el porcentaje del valor de la vivienda al que el banco se la adjudicará en el caso de subasta desierta.

-         Cambio en la cantidad y en el cómputo de los intereses de demora (considerados por muchos expertos como usureros: hasta el influyente McCoy lo trató hace unos días en su blog)

-         Cambios fiscales para incentivar a la banca a elegir la dación antes que la ejecución.

-         Algunos cambios menores, como los referidos a cláusulas abusivas (suelo, techo, etc.), tasaciones hipotecarias, registro de operaciones o de denominación (en línea a lo sugerido por Esperanza Aguirre hace unas fechas).

-         Posibilidad de mantenerse en alquiler en la vivienda ya perdida.

-         Reducción del porcentaje de salario detraído para satisfacer la deuda pendiente. (Ya anunciada por Zapatero).

-         Ley de Sobreendeudamiento (limitando el porcentaje de los ingresos/salarios que las familias puedan dedicar al pago de la cuota hipotecaria)

-         Ley de Segunda Oportunidad (a semejanza de Francia).

La retroactividad de las medidas propuestas (especialmente de las dos primeras) será probablemente el caballo de batalla entre los partidos, la banca, y las asociaciones de afectados. ¿Qué hay en juego? La calificación de los créditos ya concedidos: un problema para la solvencia de la banca.

No creo que se vaya a avanzar al respecto de la dación en pago para los nuevos créditos. La figura ya está contemplada en la legislación a través del artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Lo que seguramente se hará es obligar a facilitar una información más completa (en línea con la propuesta de Aguirre y con cierta legislación europea ya en marcha) para que el ciudadano no pueda alegar “buena fe” o desconocimiento a la hora de contratar un préstamo, o incentivar fiscalmente a la banca y/o a los ciudadanos para que opten por la vía del 140 LH.

Tampoco creo que se vaya a permitir la revisión caso por caso de todas las hipotecas para comprobar cuáles son “de buena fe” con el fin de, en éstas, autorizar la dación en pago, como solicitan Adicae y otros. La dificultad de aportar pruebas y la más que segura picaresca haría prácticamente imposible una tarea que acabaría eternizándose en los juzgados.

En definitiva, la Subcomisión puede hacer una importante labor para reordenar el sistema hipotecario a futuro.

Durante el mes de julio trataré de exponer cuáles son los cambios que considero ineludibles para tratar de hacer un sistema financiero/hipotecario/inmobiliario que funcione.

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comentarios
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1 pulpo, día

Tenía mis dudas sobre la responsabilidad de la banca en la burbuja, ya que no quebrantaron la ley. Pero, si existía la Dación en pago, se me han aclarado del todo, porque no conozco un solo banco o caja que ofreciera esa posibilidad al ir a solicitar una hipoteca. Añadir, que un cambio en la normativa de tasación no me parece un tema menor. Con las tasaciones se hicieron "oficiales" precios anhelados por los vendedores. La gente pensaba "si la tasación dice eso, es que lo vale". Podemos empezar por tasar como los ingleses, creación de "Registro de precios escriturados" (Fernández-Aceytuno; Sociedad de Tasación lo va a defender, creo).
Otra medida sería repartir las amortizaciones homogéneamente en las mensualidades de la hipoteca y no como hasta ahora, que los primeros años casi no se amortiza y casi toda la cuota son intereses.
El post me parece de lo más acertado. Respecto a la posibilidad de que el Estado pague cuotas cuando el hipotecado no puede a cambio de un participación en la vivienda, a priori me parece de muy difícil gestión; especialmente por la escasez de recursos que la administración dedica a vivienda (sólo recibe, no pone recursos). De hecho si el alquiler ha estado y está tan caro es por la desidia de la administración a la hora de proteger jurídicamente al propietario. ¿Por qué no garantizar de por vida las deudas de un alquiler y los "destrozos" como sí han tenido los bancos? Creo que la modificación de la Ley de arrendamientos urbanos tendría que tener una importancia capital en arreglar esto. Las Socimis, como usted introdujo en su libro, son una buena opción. Hay que incidir en el precio del alquiler para que la inversión sea rentable pero no un chollo que paralice cualquier posibilidad de invertir ese dinero en tejido productivo (el ladrillo ha absorbido toda posible inversión, por el coste de oportunidad). Para reducir el precio de alquiler, las "Sociedades públicas de alquiler" (la de Madrid creo que ha funcionado muy bien) pero a base de seguros de impago a cambio de contención de precios (relativa porque a mí me pareció casi de mercado cuando puse el mío en alquiler), puede ser otra ayuda. No sólo dar garantía jurídica y mediación, también asesoría y búsqueda de alquileres acordes a los ingresos. Yo daría al fomento del alquiler el mismo rango, sino más (sería una sutil venganza) que todo este paquete de medidas.
He visto la lista de "expertos" de la subcomisión y creo que no hay un sólo gestor de suelo...así que, ya veremos.

2 pulpo, día

De entrada, entre ciudadanos mayores de edad y libres, en una democracia liberal, lo que tocaría es la asunción individual de las responsabilidades por los riesgos incurridos; el reconocimiento por parte de todos y cada uno de los actores de su situación: bancos, familias, Estado. Yo siempre he sido partidario de esta fórmula, y me vengo quejando repetidamente de haber perdido un tiempo y unos recursos preciosos allá por 2007 y 2008.

Totalmente de acuerdo en que sería mucho más seguro. Los bancos saben que si tienen problemas los bancos centrales los rescatan, unido a la absoluta seguridad jurídica que tienen en España...Esto, como quieren hacer creer políticos de izquierdas para recuperar votos, no es liberalismo. Se llama intervencionismo. Creo que el problema financiero europeo es que el control ha sido muy laxo y por eso han tenido luego que intervenir. Intervencionismo en un mercado bastante liberalizado.
Los bancos centrales sirven de paraguas, "too big to fall" dicen los anglosajones, y por tanto el mercado libre se desvirtúa. Su función no es rescatar sino evitar la necesidad de rescates. Los riesgos de la banca desaparecen, sobre todo para los que cobraron Bonus por colocar tropecientasmil hipotecas al mes (esos bonus deberían ser resultado de al menos 5 años). Así tb presto yo a todo bicho viviente.

3 juanco91, día

estas medidas son un arreglo cosmetico a la problematica de la dacion en pago.elevar el valor de un 50 %... de que valor si fueron los bancos los que tasaron... que pagan?... si se queda con el inmueble y lo que ha paragado el hipotecado, las tasas de mora se elevan por cada mes que demore el proceso de embargo. esto es erre que erre, los bancos hacen lo que estimen y los demas solo nos queda hacer lo que diga el banco,haaa a esto se le llama contrato entre dos partes, esta bonito el nombre pero suena a esclavitud del siglo xxi.

4 Invertir en Bolsa, día

Yo creo que la solución tanto al problema de Grecia como al de España es la reducción drástica de impuestos.

A cualquier ciudadanos, hasta a los que menos ganan, el Estado les quita más de la mitad del dinero que ingresan (no sñolo el IRPF, la estafa piramidal de la Seguridad Social, el IVA, el IBI, impuestos a la gasolina, tasas, la parte del Impuesto de Sociedades de todo lo que compramos, etc.)

Es evidente que el que ha arruinado a la población es el Estado, y la única solución válida y duradera es acabar con este expolio salvaje e inmoral.

5 chamberi, día

Lo q voy a decir es impopular, pero es así. Por que en España el crédito hipotecario en condiciones normales tenía un margen de 75 a 125 s euribor mientras en otros países tenían márgenes muy superiores? No tendrá q ver con las garantías de los créditos - al menos en parte? Ya dijiste en un post hace tiempo, aquí no es q la ley no permita la posibilidad de hacer un crédito hipotecario "puro", sino q los bancos solo han ofrecido tradicionalmente el hipotecario con garantía personal ilimitada. No es q los prestamistas me den pena ni q el sistema actual me parezca justo pero ponerse a discutir esto ahora es inoportuno: una relajación en las condiciones podría afectar la calidad crediticia de miles de cédulas q andan por los mercados cuyas garantías quedarían afectadas por un cambio en esta ley. Papeles q no son los q valen, garantías q no son lo q se pensaban... suena peligrosamente a 2007. Además: otra ración de falta de seguridad jurídica para la gente q ha puesto su dinero en España.

6 Albert, día

Muy buena recopilación e interesantes reflexiónes. Me ha sorprendido tu propuesta de que sea el estado quien soporte una parte de la propiedad de la vivienda... Habría que ver los números que salen pero me parece una pseudo- política de vivienda a tener en cuenta.

La "buena fe" no puede ser un requisito válido para los negocios, está claro.

7 Albert, día

Está claro que la "dación en bloque" trastocaría el mercado financiero. Pero también es cierto que el ajuste de este tiene que pasar por asignar el valor real de las cédulas hipotecarias. Si no, estaremos cargando con la burbuja hasta que se liquiden los créditos.

El problema actual es que efectivamente estamos moviendo "papeles q no son los q valen". Creo que esto ya es un hecho, reformas a parte.

Un saludo!

8 thick as a Freak, día

¿Y por qué los ciudadanos que no hemos "picado" el cebo del crédito barato tendríamos que comprar con nuestros impuestos propiedades sobrevaloradas, para ayudar a irresponsables que se han creído la propaganda de la Banca y las mentiras de ZP y sus secuaces?
Si, me parece una idea peregrina.

Los ciudadanos que han pedido hipotecas sin tener la seguridad de poder pagarlas, tienen su responsabilidad. Pero también los bancos y cajas que con la excusa de tipos bajos se lanzaron a una carrera desmedida de prestamos hipotecarios.

Ambos deben pagar su parte en esta ruina, no como siempre los paganos de turno, por cierto, cada vez menos.

9 fernando, día

Magnifica reflexión y recopilación de ideas para poder seguir avanzando de una manera justa para todos. O, al menos, la menos injusta para cada uno de los actores (que de alguna manera somos todos).
Ya se que lo has comentado como un detalle menor, pero una idea que se podría considerar es hacer la tasación vinculante total o porcentualmente, con lo que el que presta sabe que de tener que producirse la ejecución y desahucio, lo mínimo por lo que podría subastarse ese inmueble es por el 60% que ahora establece la ley del precio a la que la tasó. Ello moderaría las subidas y haría mas cauto al banco o caja, sin imponerles cargas adicionales. Quizá me equivoque, pero, para eso estás tu y los que saben para juzgar.
Lo que me parece un timo es que los bancos tasaran bienes al alza y ahora los tasen a la baja y que el porcentaje que añade a esa tasación el optimismo de un momento y el pesimismo del otro lo pague solo un aparte. Si, las condiciones de mercado han cambiado y ello dictan precios diferentes, medir que proporción se debe al optimismo y pesimismo del momento no es muy científico. Pero son dos los que se meten a especular con el valor del bien y en alguna medida porcentual debería reflejarse para que la responsabilidad del crédito sea compartida más justamente.

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