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¿Por qué los pisos deben bajar?

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Ayer, tras la publicación en Expansión.com de una entrevista que me hicieron hace unos días, se desencadenó en los comentarios un debate sobre si el precio de la vivienda ha tocado fondo o todavía tiene recorrido a la baja.

A la pregunta del periodista de Expansión yo respondí que los precios de las viviendas deberían bajar hasta los niveles de 2000/2001 -alrededor de un 50% desde máximos de 2007-2008-. Él me replicó que desde máximos habían bajado un 20% y que si, por tanto, deberían bajar un 30% adicional, a lo que yo contesté afirmativamente.

Lógicamente, en el espacio de una entrevista de media página de Expansión no cabe la posibilidad de dar una respuesta completa y suficientemente argumentada, por lo que aprovecho mi blog para hacerlo.

Lo primero es saber por qué los pisos subieron: por el aumento de la capacidad de endeudamiento de los particulares. Las viviendas no multiplicaron sus precios por dos o por tres debido a que los españoles tuvieran unos mejores sueldos, sino porque la banca relajó los criterios de concesión de crédito, instaurando un régimen hipotecario basado en tipos variables (coincidiendo con una bajada histórica del tipo de interés o precio del dinero) con plazos de amortización por encima de la vida laboral (40 años y más) y con la financiación de todo el precio e incluso los gastos.

Pero es que, además, se construyeron muchísimas más viviendas de las necesarias debido a que la vivienda se convirtió en un objeto de pura especulación –más allá de su función original de servir como lugar para vivir-.

Por tanto, al final del ciclo nos encontramos con:

-         Un exceso brutal de oferta.

-         Un precio máximo imposible de batir.

Pero, además, el escenario de crisis produjo una nueva situación en el mercado:

-         Se pasa de un 8% a un 20% de paro (más de dos millones de personas dejan de ser “demanda”).

-         Los salarios  de los que están en activo bajan o se estancan en el mejor de los casos (menos trabajadores y, los que quedan, son más pobres).

-         El Euro se revaloriza frente a otras monedas, en especial la Libra Esterlina (somos menos competitivos).

-         La deuda total de la nación está disparada (300% del PIB) y es necesario reducirla.

-         Se reducen los incentivos a la compra de vivienda (lo que equivale a encarecerla).

-         El sistema financiero está estrangulado por su exposición al ladrillo.

-         Se fuerza, impulsado por el BCE, la bajada del euribor (que se había disparado en 2008).

Pues bien, en este escenario de mercado intervenido, se reconoce una bajada oficial del 20%. Bajada que, como todos comprobamos en el día a día, no ha servido para que oferta y demanda se encuentren. Porque si fuera cierto que el ajuste ha terminado:

-         Se habría normalizado el número de compraventas de viviendas.

-         La relación entre precio de la vivienda y alquiler de la misma (rentabilidad) estaría en un nivel razonable (similar al de los mercados vecinos).

-         La banca no estaría de nuevo prestando en condiciones de máximo riesgo (a los niveles de 2007 y 2008) pero sólo para las viviendas incorporadas a sus balances.

Por lo tanto, el ajuste se habrá producido cuando:

-         El sistema financiero sanee de verdad sus balances

-         El precio del dinero refleje el riesgo real

-         La rentabilidad por alquiler guíe el precio a pagar por una vivienda

-         La banca preste con criterios más conservadores y sensatos (como sucede en los mercados vecinos)

-         El número de transacciones de particulares recupere un nivel adecuado para el tamaño y la situación económica del país (que oferta y demanda se encuentren teniendo en cuenta que la primera es excesiva, y que la segunda ha mermado en tamaño –paro- y en capacidad de endeudamiento –salarios más bajos-)

¿Y eso se corresponde con los precios de 2000-2001 o con una bajada del 50%? Básicamente sí. Hasta 2001 no se produjo la bestial bajada permanente de tipos de interés que nos condujo a esta crisis. Además, hasta esa fecha, la parte de precio financiada y el plazo de amortización eran conservadores. De hecho, la subida de precios que se produjo desde el fin de la crisis anterior (1997) hasta ese momento tenía más que ver con la drástica reducción de paro y con la consiguiente salida al mercado de la demanda retenida hasta ese momento. Una combinación de más trabajo y optimismo ante el futuro. Lo que vino después ya lo conocemos.

Por si no es suficiente, os aporto un informe que, a mí particularmente me convence, que es el que ha elaborado el Instituto Juan de Mariana que considera que el mercado está sobrevalorado en un 24%. ¿Cómo han llegado a esta cifra? Mediante el “PER de la vivienda”.

Pero aún hay más: hay consenso en que el suelo urbanizado (finalista) ha bajado del orden de un 50%. Manteniéndose el resto de costes de la promoción más o menos constantes, la bajada en el suelo es la bajada en la vivienda, ¿o no?

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comentarios
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1 Fernando, día

Pese a que muchos, los que han comprado a precios inflados o están en situación precaria, preferirían que la realidad se pudiera mirar de otra manera, en mi opinión, aun te quedas corto enumerando posibles factores en el la consideración de aquello que va a influir en el valor de la vivienda.
La demografía de nuestro país también va a contar y conforme los baby-boomers vayamos devolviendo el DNI, parece que va a haber más oferta y menos demanda. El precio del dinero no puede bajar mucho más y solo le queda un camino, hacia arriba. Al lastre de deuda que arrastramos y la falta de agilidad de la economía, se le va a sumar inflación en artículos de primera necesidad, comida combustible, ropa, que en gran medida están fuera de nuestra capacidad de influencia, sometida a la variación de los mercados internacionales y del incremento global de la demanda. En España tenemos suelo de sobra donde poder construir. Todo ello no hace suponer que va a haber mucho superávit para invertir especulativamente a largo plazo. La mentalidad del ciudadano, creo, va a cambiar si no ha cambiado ya: mirará a la vivienda por lo que es, vivienda, sospechoso cuando menos si no escarmentado de haberla mirado como el pasaporte para la ociosa vida a rédito. De todo ello hay un precedente que se parece en casi todo al español, lo sucedido en el Japón donde llevan una década de deflación (dicho ello a sabiendas de que la economía española y la japonesa se parecen como un higo a una nevera, la escasez de suelo, empleo, educación…). Me pregunto si nuestra economía podrá mantener un periodo largo de deflación y cuales eran sus consecuencias y sospecho que cuanto más pronto llegue el ajuste antes podremos ponernos en marcha.

2 Fernando, día

Ooops
Me pregunto si nuestra economía podrá mantener un periodo largo de deflación y cuales serán sus consecuencias. Sospecho que cuanto más pronto llegue el ajuste antes podremos ponernos en marcha.

3 Pedro Gil, día

José Luis, yo estoy de acuerdo en el planteamiento de fondo que haces. Todos los argumentos que expones son ciertos en su mayoría.
Sin embargo, la conclusión es tan opinable como queramos.
En mi opinión, a estas altura de la crisis que, como acertadamente expones, ya no es inmobiliaria sino de mucho mayor calado financiero, del sector público, revueltas en el mundo árabe y el Magreb, etc. el precio de cualquier activo puede bajar un 30% o más incluso. No se sabe y cualquier cifra no pasa de ser una mera conjetura.
Quizá el problema más importante que tenemos es la incertidumbre en el valor de todos los activos y luego, aunque quizá no por ese orden, la ausencia de perspectivas económicas a largo plazo, un panorama electoral que ya veremos y, por último, la sequía financiera que todavía tardaremos en superar.
A mí me parece que no hay razón alguna para que el activo "acciones en bolsa" pueda, en determinadas circunstancias perder todo su valor y, sin embargo, no aceptemos que puede pasar lo mismo con el activo "inmuebles". Sobre todo, cuando éstos se han producido en un volumen muy superior al necesario para satisfaer la necesidad básica que origina la demanda.

4 J. Ignacio, día

Cuando leo todos los análisis que se hacen de la situación actual del mercado inmobiliario y se razona sobre la futura evolución de los precios, pienso que a los analistas les sobra arrogancia y les falta un poco de humildad. Todos son -somos- muy buenos explicando lo que pasó y cómo pasó, pero malísimos prediciendo en futuro. (A la vista está la situación en la que nos encontramos). Yo creo que la realidad es mucho más compleja que una simple receta aunque la exposición o el artículo en cuestión quedará mucho más "redondo" si la afirmación que haces no tiene fisuras o matices. Yo pertenezco a una importante inmobiliaria de España, y te puedo decir, que los matices son importantísimos. Dentro de las promociones en las que estoy tratando de rematar la comercialización (ojo, todas acabadas) , hay algunas de muy difícil salida, en las que apenas tengo interesados y los que hay, me piden rebajas estratosféricas, pero sin embargo hay otras promociones, (lógicamente las bien situadas dentro de la ciudad y con un producto atractivo) en las que no necesito bajar precio alguno, pues se van colocando mal que bien sin mucho problema (aún hoy). Hay algunos interesados en esta promoción que me llaman con frecuencia para saber "si ya he bajado los precios un 50% como dicen los periódicos", y que se llevan unos disgustos tremendos cunado les digo que el piso al que ya le tenían echado el ojo ya lo he vendido (sin rebaja). Por consiguiente, y sin querer quitarle la razón al articualista, ¿por qué no subdividen la casuística del millón de pisos a la venta en España, en grupos y subgrupos? ya se que es más complicado, pero se confundiría menos a la gente. Como ha pasado simepre, y dentro de la "tónica" bajista, el producto malo, tendrás que bajarlo si lo quieres vender (o no lo venderás nunca). El bueno se venderá tarde o temprano sin tener que bajar tanto el precio.

5 admin, día

J.Ignacio, llevas razón. Es más fácil explicar lo que ha pasado que adivinar el futuro. Hay mil variables, como dice Pedro Gil en su comentario, que pueden afectar al precio de los activos. Por supuesto que generalizar puede llevar a conclusiones equivocadas, en cualquier orden de la vida. Cada uno debe interpretar lo que lee/escucha y tomar sus decisiones. En cualquier caso, te diré que también en las zonas buenas ha bajado el precio. A finales de 2007/principios de 2008, salió una promoción en Serrano a 12.000 euros/m2. Año y medio después, no habían vendido nada. Empezaron a bajar precio y, cuando llegaron a 8.000, se empezó a vender. Ahora está liquidada. Una de las cosas que la gente desconoce son los precios máximos que se alcanzaron en 2007/2008; algo fundamental para alcanzar el descuento. Y por último: no sólo habría que diferenciar por zonas. Realmente, cada piso es distinto. Ubicación, altura, orientación, terrazas, garaje, antigüedad, zonas comunes, calidades, etc, definen cada uno de los pisos y lo diferencia del resto. No hay dos iguales. Es algo propio de este mercado, que no pasa en el de los coches, el de las materias primas, o el del oro. Y eso hay que entenderlo.

6 Carlos, día

Hay que forzar la aceleración de este proceso de bajada de precios, y si a los bancos se les estropean sus balances, que se j... ¿Cómo forzarlo?, subiendo un 200% el IBI de los inmuebles vacíos. El propietario de piso vacío (sea banco o especulador) una de dos: o lo vende como sea, o paga impuestos. YA BASTA

7 Carlos, día

Me he dejado una alternativa para el propietario de piso vacío: si no quiere vender ni pagar el triple de IBI, pues que lo alquile. Los pisos son para vivir, los locales y naves son para trabajar. No para especular.

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