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¿Qué pudo haber hecho el Banco de España (para evitar la burbuja inmobiliaria)?

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La semana pasada me han llegado dos documentos que merece la pena leer para conocer qué fue lo que pasó en el seno del Banco de España durante los años del boom. Uno de ellos, que seguramente habrán leído muchos de los que me leen, es un extenso y bien armado artículo aparecido el domingo en el suplemento “Negocios” del diario El País bajo el desafortunado título “El día en que el Banco de España se doblegó”.  El otro documento es un paper del profesor del IESE, Pablo Fernández, que tiene, entre otras “virtudes”, la de mencionar mi libro como fuente: “Apuntes y preguntas sobre la ‘crisis’ en España”.

No es objeto de este post detenerme en explicar lo que pasó –pues tanto en “Adiós, ladrillo, adiós” como en estos dos documentos se detalla y explica profusamente-, sino en tratar de imaginar qué tipo de medidas se podían haber aplicado en aquellos años de haber contado con Gobernadores más independientes y/o valientes. El artículo de El País enumera algunas de las que han sugerido expertos y analistas que también incluiré. Empezaremos por la única medida que se tomó, y seguiremos por la más eficaz pero que no se pudo tomar:

1. Provisiones anticrisis: el Banco de España fue el único banco central del mundo que propició la creación de un colchón de seguridad anticrisis. Cuando todo se vino abajo, la banca española había atesorado 40.000 millones en provisiones. Aunque algún analista las ha comparado con “ponerle un casco a un piloto de Formula 1”, lo cierto es que dotaron de credibilidad al sistema financiero (al menos durante los primeros tiempos de la crisis). Es fácil ahora criticar a Caruana y a Mafo por lo que no hicieron, pero justo es también poner en valor una decisión que fue sometida a fortísimas presiones.

2. Modificar la política monetaria: es decir, subir los tipos de interés (encarecer el dinero) para reducir la liquidez en la economía y evitar que se sobrecalentara. Esta es la solución clásica; la más obvia. Sin embargo, y tras la integración en la UEM, cedimos esa potestad al Banco Central Europeo. ¿Podía el BdeE haber presionado al BCE en este sentido? Sí, aunque hubiera tenido poco éxito en su empeño. Alemania –recordemos- estaba en crisis en aquel momento y, dado su peso en la UEM, no hubiera consentido un endurecimiento de las condiciones monetarias (justo al contrario nos está pasando ahora: no hay nada peor que ir desacompasado con los teutones).

Y ahora ya entramos en las que, siendo posibles, no se tomaron (y se sugieren en el artículo de El País):

3. Limitar la concesión de préstamos por encima del 80% del valor de tasación. Esta medida podría haber frenado “algo” el ímpetu financiador, pero se antoja insuficiente en la medida en que los valores de tasación estaban previamente hinchados: no hubiera sido tan difícil para la banca soslayar este requisito.

4. Garantizar la independencia de las sociedades de tasación. Esta medida se llegó a tomar, aunque –como relato en “Adiós, ladrillo, adiós”- se hizo demasiado tarde: a finales de 2007, inmersos ya en la crisis. Tampoco creo que hubiera sido suficiente: en aquellos años era muy fácil justificar valores de mercado elevados, y las tasadoras hubieran pasado por el aro con tal de conseguir encargos.

5. Limitar el crédito a promotores. De acuerdo pero, ¿cómo? ¿Poniendo un tope anual? ¿Cómo se establecería? ¿En base a qué? Probablemente hubiera servido para limitar el stock, pero no para el precio que incluso habría alcanzado niveles más elevados (al constreñir la oferta).

Hay, sin embargo, una medida que, aunque no se sugiere explícitamente en el artículo, se infiere de las críticas de varios de los economistas consultados:

6. Equilibrio depósitos-préstamos. Hasta 1998, el volumen de créditos del sistema financiero era igual al de depósitos. Durante el boom este equilibrio se rompe, superando el crédito en un 50% al total de depósitos. Es decir, nos endeudamos con ahorro exterior, lo que ha provocado una fuerte dependencia y vulnerabilidad de nuestro sistema. Podría haber crisis, podría haber sobrevaloración de activos inmobiliarios, pero se hubiera evitado la fragilidad de las entidades, todos los meses pendientes de renovar los vencimientos de deuda.

Y, por último, la que para mí es la madre del cordero, la que, de haberse tomado, hubiera evitado la frenética construcción de viviendas que no necesitamos a precios que no nos merecemos. No está en ninguno de los dos documentos que he mencionado, pero sí en un artículo del profesor García Montalvo (“De héroes a villanos”) que El País incluye en un aparte dentro del mencionado reportaje principal de “Mercados”.

7. Penalización (limitación) de hipotecas a tipo variable. El piso que adquirí en 1998 por 20 millones de pesetas y que vendí cuatro años después en 40 no fue mejor ni peor inversión que la que hizo cualquier otro en mi misma situación; ni siquiera la familia que me lo compró se equivocó ni mucho menos: la única diferencia es que, cuando yo adquirí, lo hice a veinte años con tipo fijo; y mi comprador a treinta y con tipo variable. Al final, la cuota hipotecaria venía a ser la misma pero, amigo, el precio (y, sobre todo, la deuda) no.

El Banco de España hizo cosas bien –provisiones anticíclicas, dar toques y avisos a los políticos- pero dejó de hacer alguna que podría haber evitado esta crisis que a veces pienso que ha venido para quedarse.

No son estas las únicas medidas que se podían haber tomado, hay más, pero no conciernen al órgano supervisor del sistema financiero. Muchas de ellas las enuncio y desarrollo en “Adiós, ladrillo, adiós” y seguro que, de tanto en tanto, irán apareciendo por el blog.

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comentarios
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1 Myriam Fernandez de Heredia, día

Lo que tenía que haber hecho el BdE como supervisor de los bancos es prohibir las hipotecas a más de 25 años, a más del 80% y a tipo variable anual (podrían haber llegado a un sistema, por ejemplo, revisable a 5 años, como en Bélgica). En esas condiciones los precios no habrían podido subir como lo hicieron, porque mucha menos gente habría podido comprar, y a menos demanda efectiva, menores precios. Ahora MAFO sigue sin hacer su trabajo de supervisión pero arremete contra el ciudadano corriente pidiendo más flexibilidad laboral, menos subsidios de paro, menos pensiones, salarios más bajos ... como si eso fuera a arreglar algo. A ver si alguien le echa de una vez.

2 diego paños, día

Se podía haber hecho algo más fácil, (no desde el BdE pero sí desde el gobierno) complementando las medidas anteriores: Implantar la dación en pago obligatoria para toda hipoteca sobre vivienda habitual a los cuatro años desde la promulgación de la reforma legal.

Creo que dicha medida, por si sola habría: reducido a medio el valor del suelo, restringido el crédito sin tocar los tipos de interés, reducido la suma máxima de préstamo y aquilatado la prudencia en las tasaciones al agravar la exposición al riesgo de las entidades.

3 Lord Palmerston, día

Coincido plenamente con Myriam, aunque yo soy algo más restrictivo. La medida clave, que no hubiera exigido ninguna ley, ni siquiera un decreto, sino una simple circular, era precisamente ésa. "Queda prohibida la concesión de préstamos con garantía hipotecaria con plazo de vencimiento superior a 20 años y por un importe superior al 80% del valor del bien hipotecado". La burbuja inmobiliaria habría quedado pinchada desde el principio. No se habría producido siquiera.

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