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Sin deuda no hay paraíso (cuánto vale esta casa 2)

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Como ya os decía en el post del viernes, Foro Consultores acaba de publicar su Informe de Mercado de Viviendas de Obra Nueva de Madrid Capital. Los datos son objetivamente buenos y esperanzadores. El viernes, “Su Vivienda” de “El Mundo” se hacía eco del mismo acompañándolo con los comentarios del Consejero Delegado de Foro, Carlos Smerdou, de quien fui alumno en el Master inmobiliario de ICADE hace ya unos cuantos años y con quien me une una gran amistad.

Tras devorar el suplemento inmobiliario (es una pena que sólo acompañe la edición madrileña de “El Mundo”; la otra opción es Orbyt) llamé a Carlos para comentar los detalles del informe, y comprobé de primera mano el optimismo que trasluce el texto. En los barrios donde más oferta había al comienzo de la crisis –Vallecas y Arganzuela- el stock se ha reducido a marchas forzadas (74% y 77% respectivamente). Los precios, en la mayoría de los barrios, se han reducido considerablemente y sorprende que los descensos más acusados se hayan producido en distritos “ricos” como Salamanca (26%) o Chamartín (38%).

(Hago un inciso: no me ha extrañado en absoluto. Había una promoción al inicio de la crisis, en el mejor tramo de Serrano, que salió a la venta en 12.000 €/m2. Dos años después de no vender apenas un piso, rebajaron los precios hasta que, a 8.000 euros, los liquidaron a buen ritmo.)

El descenso medio es del 20%, y entiendo que son precios nominales, es decir, que no tienen en cuenta la inflación que, aunque ha sido baja hasta el último año, supondrá unos cinco puntos porcentuales más de descuento. Lo cual no está nada mal.

Dicho esto, hay que matizar algunas cosas: en primer lugar, Madrid es la comunidad autónoma más pujante de la nación, como confirman todos los datos macro. En segundo lugar, y tal y como sucede con Londres en RU y París en Francia, Madrid es una ciudad refugio para los inversores: un buen ejemplo de ello es la promoción de Mindanao en Cristo Rey, en el modo en que expliqué este fenómeno en este post que recomiendo vivamente. En tercer lugar, y como consecuencia de los anteriores, esta aparente recuperación del mercado sólo tiene lugar en Madrid Capital y en algunas otras ubicaciones concretas. No es un fenómeno generalizado y los malos datos de ventas de enero, febrero y abril (que comenté en el post anterior) están ahí. Y aquí es dónde quería llegar para continuar con el post del último día. ¿Por qué?

Carlos Smerdou, al final de la conversación me ha reconocido que, si bien las reducciones de precio son importantes, la financiación es la clave. Considera Carlos que es un buen momento para iniciar promociones, en especial en los barrios donde la reducción de stock ha sido más acusada, pero no de cualquier manera. La óptima: llegando a acuerdos de aportación o permuta con el banco titular del solar de turno, de manera que la entidad se comprometa a facilitar una financiación comme il faut no sólo para la obra sino especialmente para el cliente final.

Y esto lo enlazo con otra interesante entrevista en el mismo suplemento al nuevo Director General de Knight Frank España, mi antiguo compañero Alberto Prieto: “¿Cuándo crees que se reactivará el sector?”, le pregunta Luis Martín de Ciria. “La pregunta es cuándo se va a desatascar el problema financiero y creo que entre dos y cuatro años no nos los quita nadie”, responde Alberto.

Tanto la fabricación como la compra de una vivienda necesitan del apoyo de la deuda. Y los proveedores tradicionales de deuda (¿hay alternativas?) no están para bromas. Es más, han amenazado con desapalancarnos, como ya vimos aquí. La cantidad, el precio, y el plazo de devolución de la deuda son fundamentales para fijar el precio de una vivienda. Por tanto, saber cuánto le falta a la vivienda para ajustarse está absolutamente relacionado con esto.

La cuestión crucial es: ¿van a  cambiar los parámetros de la financiación una vez los bancos resuelvan sus problemas? ¿Harán extensible a todos los compradores la financiación privilegiada que hoy día sólo otorgan a los que adquieren sus activos? ¿Será el activo lo que se valore, o la persona a la que se concede la deuda?

Si el paradigma de la financiación se va a mantener, entonces el ajuste precios está prácticamente hecho. ¿Y cuál es ese paradigma? Fijación del precio de la deuda mediante tipo variable (euribor más un diferencial inferior a 1); plazo de devolución extenso (no menor a 30 años); mucha cantidad prestada (mínimo 80% del precio). En efecto, en esas condiciones los precios de los inmuebles variarían al alza o a la baja en función de dos cosas: los salarios de los españoles (en cuanto que los salarios ascienden más o menos como la inflación, es inapreciable en moneda constante); y las oscilaciones del índice de referencia (euribor).

De esta manera (y suponiendo que la banca estuviera recuperada), si el euribor sigue subiendo los próximos años los pisos tenderán a bajar, pero no se deberá achacar este ajuste al pinchazo inmobiliario.

Si el paradigma de la financiación cambia y retorna al que veníamos usando en España antes del boom (que es el que funciona en Francia o en Alemania), los precios tendrán que seguir ajustándose hasta niveles del año 2000 (frente a los de 2004 en que nos encontramos según el informe de Foro).  ¿Y cuál es? Fijación de precio mediante tipo fijo (el mismo para toda la vida del préstamo); plazo de devolución medio (máximo 25 años); y cantidad prestada que fomente el ahorro previo (máximo 75%).

¿Cuál es mejor? ¿Cuál prefiero yo? Lo dejo para la tercera parte de la serie.

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comentarios
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1 Ricardo, día

José Luis, enhorabuena por tus estupendo blog.
Un abrazo,
Ricardo.

2 pulpo, día

Creo que el fomento real, presupuestado, informado y controlado del alquiler (en el cual habría que innovar) es el arma más eficaz y más aséptica para la democratización de la vivienda. ¿Qué opina usted, sr. Bartolomé? Enhorabuena por el post

3 jlh, día

Este post se basa en unos datos que ¿de donde han salido? Es decir, ¿quién puede decir cuanto se ha vendido en España, cuanto hay en stock, a qué precios se ha vendido y donde? Que yo sepa, nadie, pues esos datos no son públicos. Y ese es uno de los grandes problemas del sector inmobiliario, y una de las causas de la burbuja y la posterior crisis: la falta de transparencia del sector inmobiliario.

¿Alguien se imagina como funcionaría la Bolsa si no fuesen públicos los datos de cuantas acciones se venden, y exactamente a qué precios? No hace falta tener mucha imaginación para imaginarse que funcionaría mal, muy mal. Y así funciona el mercado inmobiliario: mal, muy mal. Y no podrá funcionar bien mientras no se solucione este problema.

Así que creo que una de las primeras cosas que habría que hacer es hacer algo así como la Bolsa de valores, pero para el mercado inmobiliario, haciendo público y en tiempo real cuanto se ha vendido y a qué precio, cuanto hay en stock, ubicaciones de los inmuebles, etc. Y el problema no es que esto no se haga, sino que ni siquiera nadie pide que se haga. Es más, casi nadie habla del problema que supone que no se conozcan esos datos. Así que el mercado inmobiliario seguirá muy mal durante mucho tiempo. Sin créditos, o con ellos.

Por cierto, tu antiguo compañero Alberto Prieto era compañero mío del cole, y era un tío muy majo. Me alegra ver lo alto que ha llegado, y me hace ilu cada vez que leo algo suyo en los periódicos.

4 José Luis Ruiz Bartolomé, día

En efecto, el alquiler está muy castigado y es una de las razones por las que no triunfa. Seguramente descongestionaría mucho el sector si el mercado de alquiler fuera pujante. Creo que en algún momento tendré que dedicar un post al tema. Gracias.

5 José Luis Ruiz Bartolomé, día

Foro hace un barrido de todo Madrid una vez al año. Toman datos de todas y cada una de las promociones de obra nueva, y comparan con el año anterior. Los datos son, pues, relativos a obra nueva.
Lo de la bolsa... en el libro propongo el fomento de los Reits, que vendrían a ser lo más parecido y que nos daría una cotización que sería un reflejo bastante aproximado de la realidad.
Alberto es un tipo muy inteligente y con un enorme mérito. Le tengo mucho cariño y yo también me alegro por él. Si te fijas en sus declaraciones de los últimos años, es de los pocos de dentro del "sistema" que ha llamado al pan, pan y al vino, vino desde el principio de la crisis.

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