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Vivienda protegida: una Administración insaciable y confiscatoria

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A través del ejemplo del Seat Toledo con el que terminaba el post de ayer quiero poner de relieve las enormes cargas que soporta la transformación de suelo. A la Administración no le basta con que el promotor de suelo cargue con todos los costes de urbanización de una unidad de ejecución (desde desplazar un tendido de alta tensión hasta la construcción de una depuradora de agua, pasando por todo tipo de canalizaciones, asfaltado, aceras, cableados, zonas verdes, suelos dotacionales, otras reservas de suelo,…) y que resultan del capricho –que no tiene por qué coincidir con necesidades reales- del ayuntamiento de turno.

Además debe ceder al ayuntamiento, gratuita y totalmente urbanizado, un porcentaje de todo lo que allí se pueda edificar. Ese porcentaje, que en la ley del Suelo aznarí alcanzaba el 10%, se ha elevado hasta el 20% en la que aprobó el Gobierno actual.

Por si fuera poco, la Administración exige, además, que un porcentaje del uso residencial tiene que estar sometido a algún régimen de protección. Antes de la ley de Zapatero, ese porcentaje se situaba de media en el entorno del 20%. Ahora se acerca al 50%.

En los tiempos de la burbuja los promotores aceptaron sin rechistar las nuevas exigencias: el precio disparado y disparatado de la vivienda libre podía asumir estas imposiciones. ¿Y ahora?

La crisis del sector ha ocultado un problema al que antes o después nos tendremos que enfrentar y que, irremediablemente, exigirá cambios en la Ley del Suelo así como en la legislación autonómica y en los planes generales municipales. La vivienda protegida que se está ejecutando en la actualidad proviene de sectores ya urbanizados que se desarrollaron durante los buenos tiempos. Se trata de parcelas finalistas cuyo coste, superior en muchos casos al precio al que se puede vender, en la actualidad no podría sufragar la vivienda libre, cuyo precio está en caída ídem.

De momento, las promotoras supervivientes no están desarrollando nuevos sectores –bastante tienen con sacar adelante promociones en marcha o suelos finalistas-. ¿Y los nuevos gigantes del urbanizable, los bancos? No entra dentro de sus prioridades. Están jugando al corto plazo, intentando convertir en cash y sacando de balance sus productos más líquidos que son, por este orden, los pisos, las construcciones a medio terminar, y los solares finalistas. A esa política también ha contribuido la Administración a través de la suspensión de un artículo de la vigente Ley del Suelo y que ya he comentado en otras ocasiones. Me refiero a la obligación de valorar como rústico todo suelo urbanizable que no haya iniciado su gestión antes de los tres años desde la aprobación de la ley.

Con este post quiero concluir que la forma en que se aborda la vivienda protegida es insostenible.

Mañana sigo con más sobre vivienda protegida, permaneced atentos.

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comentarios
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1 QRM, día

Es que en el urbanismo predomina la ideología soviética, hasta en la terminología. Eso de "planes generales", ¿no recuerda a los planes quinquenales?. Ha sido la teta de la que han mamado todos, madre de todas las corrupciones y en el fondo de todas las esclavitudes, muy complejas y posmodernas, hasta el punto de llegar a la perfección: es el esclavo el que se encadena voluntariamente, en este caso a una hipoteca, de por vida. El estado del bienestar ha alcanzado aquí su máximo esplendor, para convertirse en bienestar del Estado.
En el fondo me gustaría que analizaras algo que me parece gravísimo y que ha ocurrido poco a poco en España desde la aprobación de la Constitución, en el ambito de la propiedad inmobiliaria: la constitución no es neutral jurídicamente ni desde el punto de vista económico, parece evidente que está sometida al pensamiento soviético en este ambito y tiene tales complejos antiliberales que destruye la propiedad, y así lo ha hecho el tribunal constitucional (y el supremo) al afirmar, desarrollando la constitución, que la propiedad es "estatutaria", es decir, que no tiene un contenido natural ni inmanente, sino que es el legislador el que le atribuye un estatuto en cada momento. Eso significa en la práctica que la propiedad ha desaparacido, quedando convertida en una concesión administrativa, y eso es la nuez del problema de nuestro sector y de la burbuja inmobiliaria, financiera y hasta política que padecemos. Cuando el Estado se hace con la riqueza nacional hasta hacer desaparecer la titularidad jurídica del individuo sobre los bienes -en este caso los suelos- llegamos s Stalin, aquí por ahora sin KGB, pero con bolcheviques en Sol.
¿Como se llama un sistema en que la mayoría de los frutos del trabajo son hurtados al trabajador, y el ahorro en que se traduce lo que sobra es hurtado, por ley, a su dueño? Esclavitud. Y ese sistema ha funcionado alguna vez? Económicamnte, jamás, desde Sertorio a los Gracos, desde Carlomagno a los pecheros castellanos, desde Lincoln frente a la confederación, los esclavistas se la han pegado siempre, y ahora no es más que una manifestación de ese fenómeno, que anunciarons Hayek y Mises con relación a los comunistas y socialistas Keynesianos: la intervención estatal conduce al precipicio, la arrogancia administrativa (que en el urbanismo llega al delirio: el complejo de dios de los legisladore y planeadores creyendo que saben lo que se va a necesitar, que número de viviendas, de centros comerciales, de colegios y hospitals, y como han de ser éstos, como hemos de vivir, en suma) es el pecado, y la ruina, la penitencia.

2 EOF, día

Me gustaría puntualizar, con el máximo respeto, dos datos:
1) El Artículo 16.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, establece que "Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento". Por lo tanto, es un error decir que "se ha elevado hasta el 20% en la que aprobó el Gobierno actual".
Aprovecho para señalar que este porcentaje ha sido tradicionalmente del 10%, salvo un pequeño periodo en que el PSOE lo fijó en el 15%, bajándolo el mismo PSOE al 10% al darse cuenta de que el 15% era excesivo.
2) El Artículo 10.1.b) del mismo Texto establece en un 30% la reserva de suelo para vivienda de protección pública. La Disposición Transitoria Primera establece un plazo para la adaptación de las legislaciones autonómicas, pasado el cual, dicho porcentaje es de aplicación directa. Sé que en Madrid, antes de la Ley del Suelo socialista, este porcentaje ya era del 50%, pero creo que se trata de un caso excepcional. Sí puedo decir que, aquí, en Murcia, dicho porcentaje era de un 10%, y estaba exento el suelo residencial de mínima densidad. Por lo tanto, tampoco me acabo de creer que la media sea ahora próxima al 50%. Otra cosa es que los promotores estén convirtiendo muchas viviendas libres en protegidas, y que la media de las viviendas vendidas se aproxime a ese valor, pero no por imperativo legal, sino por interés de los promotores.
Y aprovecho para señalar que esta dotación es, a mi entender, manifiestamente inconstitucional, dado que las competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda pueden y han sido asumidas por muchas Comunidades Autónomas (Art. 148.1.3 de la Constitución Española). Y por ello existe un recurso pendiente en el Tribunal Constitucional, presentado, entre otros y si no me falla la memoria, precisamente por la Comunidad Autónoma de Madrid.
Un saludo.

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