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¿Y si la clave fuera la subasta?

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Imagínese que usted no puede seguir pagando su piso. Su “socio”, el banco, le dice: “vamos a hacer lo siguiente: nos vamos a tomar un plazo de seis meses para vender el piso. Lo colocaremos en los portales inmobiliarios más importantes, lo pondremos en manos del agente inmobiliario que mejor funcione en su barrio, e incluso lo ofreceremos en nuestras sucursales. Y lo mejor: ofreceremos al nuevo comprador la misma financiación que estamos aprobando para nuestros propios pisos”.

Este relato, de ciencia-ficción, se produce, sin embargo, todos los días… para promotores. Se ha convertido en algo habitual que los bancos y cajas, ante la inminencia de la dación en pago de una promotora, se adelanten a los acontecimientos y propongan a la empresa el esquema del párrafo anterior. ¿Y por qué se toman tantas molestias? En primer lugar, para evitar contabilizar más mora en sus balances. En segundo lugar, para ahorrar la estimable cantidad de recursos (humanos y económicos) que consume el farragoso procedimiento por el que los activos de la promotora pasan a ser de la entidad financiera.

El viernes el Gobierno anunció que, en el caso de subastas desiertas de inmuebles ejecutados, el valor por el que la entidad se los adjudicará a partir de ahora será del 60% en lugar del 50% actual. El director de El Mundo, Pedro J. Ramírez, al conocer y dar traslado de esta noticia a través de Twitter, decía: “Para este viaje… “(no hacían falta alforjas). Estoy de acuerdo con él. La euforia que desplegó Zapatero en el Debate de la semana pasada hacía prever una medida mucho más ambiciosa. Como ya he recordado en anteriores posts, el borrador de la Ley de Enjuiciamiento Civil –que es la que regula todo esto- que se llevó en su día al Congreso hablaba del 70%. Fueron sus señorías, en la tramitación, las que se encargaron de rebajarlo hasta el 50%. ¿Por qué lo hicieron? ¿Quiénes lo votaron? ¿Por qué ahora no se atreven a dar marcha atrás?

También el viernes, el suplemento Su Vivienda de El Mundo recogía unas declaraciones de Santos González, el hombre de la Asociación Hipotecaria Española (la patronal de las entidades financieras más activas en el mercado hipotecario). Don Santos apenas daba importancia a la elevación del salario inembargable –la otra gran medida aprobada esta semana-: la consecuencia de este cambio es más tiempo para devolver el dinero y eso, en banca, significa más intereses, con lo cual todos contentos. Sin embargo, de lo que no estaba tan contento era de la posibilidad de que se elevase el valor del piso adjudicado tras subasta desierta. Parapetado en la argumentación clásica, no explicaba el fondo de la cuestión, el potencial daño para la banca.

Vistas las reticencias del representante de la banca ¿les sorprende ahora que el Gobierno sólo se haya atrevido a subir del 50% al 60%? Resulta evidente una negociación entre bambalinas.

Los medios, las asociaciones de consumidores, los analistas,… todos nos hemos centrado en la dación en pago y en la Ley Hipotecaria como origen de todos los males y, amigos, estamos errando el tiro. La clave está en la manera en que se sacan al mercado los activos ejecutados. El intervenido y corrupto sistema de subasta. Un sistema que favorece la ausencia de compradores y de ofertas. Un sistema que favorece la adjudicación del bien por el 50% (ahora el 60%) de su valor. ¿Nunca se han preguntado por qué la casi totalidad de pisos quedan desiertos cuando la vivienda ha bajado entre un 15% y un 30% nominal -según las estadísticas en que nos fijemos-?

Ayer, en varios medios, leí que esta medida supondrá un encarecimiento de los préstamos y un endurecimiento en la concesión de hipotecas. Si esto fuera cierto, ¿por qué a los promotores se les concedió crédito ilimitado y casi gratuito en los buenos tiempos? Es pertinente recordar que los promotores sí gozan de la responsabilidad limitada y, por tanto, de la dación en pago; y de un trato privilegiado a la hora de liquidar sus activos antes de entrar en mora (como he expuesto al comienzo de este post).

Personalmente, yo no tendría ningún miedo a que mi piso se lo pudiera quedar el banco al 60% o al 50% de su valor de tasación, siempre y cuando el procedimiento para su venta fuera el mismo –ni mejor ni peor- que el que disfrutan los promotores en riesgo de mora. Ahora bien, si el procedimiento es el actual de subasta, entonces exigiré que el banco sólo se lo pueda quedar al valor medio que tres tasadoras independientes den para mi vivienda a día de hoy. Y ese valor, si los que hacen las estadísticas no mienten, nunca tendrá un descuento superior, de media, al 30% sobre su valor máximo en el boom (2007).

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comentarios
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1 pulpo, día

Nuevamente de acuerdo con su análisis. Sólo añadir que quizá no haya que apretar en algo concreto, sino en todo.
Esto es solución para la "propiedad" de pisos, pero no para "alquiler". Garantía jurídica para alquiler, generación competitiva de mercado...y ya soltarán lastre.
Lo más duro es constatar que políticos y financieros están en la misma onda. Habría que investigar la financiación de partidos para entender realmente qué está ocurriendo.

2 Gabriel, día

Pues sí, las subastas siguen un procedimiento antediluviano. No debe ser tan difícil usar internet para hacerlo más justo y transparente.

3 Derem, día

"Es pertinente recordar que los promotores sí gozan de la responsabilidad limitada y, por tanto, de la dación en pago"

Si esto que dice es cierto y generalizado, y si tenemos en cuenta que muchas hipotecas no eran nuevas sino subrogadas de la del promotor, ¿no podría haber una aplicación general de esas condiciones a las hipotecas particulares subrogadas?

4 Derem, día

Lo que ha respondido el Banco de España:

"Plantea usted una cuestión de derecho privado que no regula el bancario, único que podemos interpretar.

Desde el Banco de España no podemos entrar a valorar cuales son los derechos, obligaciones y responsabilidades del adquirente del inmueble si se subroga en la posición deudora ante la entidad del promotor. Obviamente, si se da una subrogación en la operación de préstamo, un deudor –el promotor- es sustituido por otro –el adquirente-.

De cualquier modo, existe plena libertad contractual para pactar lo que se estime oportuno, por lo que serán las partes quienes diseñen los alcances jurídicos de cuáles van a ser sus obligaciones a la luz del derecho privado y de los pactos plasmados en las escrituras. Ante cualquier discrepancia al respecto, tan solo un juez podría interpretar lo pactado y resolver al amparo de nuestro derecho privado."

Resumiendo e interpretando: que miremos nuestras subrogaciones a ver si no niegan esa posibilidad.

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